L'impôt sur des revenus locatifs se calcule en deux temps : on détermine d'abord le revenu imposable, avec un abattement forfaitaire ou les charges réelles, puis on lui applique votre tranche marginale d'imposition (TMI) et les prélèvements sociaux. En location vide, les revenus fonciers supportent 17,2 % de prélèvements sociaux ; en location meublée non professionnelle, le taux est de 18,6 % depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026. À loyer égal, c'est pourtant souvent le meublé qui coûte le moins d'impôt, grâce à un abattement plus large ou à l'amortissement.
Comment calculer l'impôt sur les revenus locatifs
Quel que soit le type de location, le calcul suit la même logique :
- Revenu imposable = loyers encaissés - abattement forfaitaire (régime micro) ou charges déductibles (régime réel).
- Impôt sur le revenu = revenu imposable × votre tranche marginale d'imposition (TMI).
- Prélèvements sociaux = revenu imposable × 17,2 % (vide) ou 18,6 % (meublé non professionnel).
Pour 1 000 € de revenu imposable et une TMI de 30 %, vous payez donc 472 € en location vide et 486 € en location meublée. Avec une TMI de 11 %, c'est 282 € et 296 €. La différence de taux de prélèvements sociaux pèse peu : ce qui fait l'écart, c'est la taille du revenu imposable.
Le calcul exact quand les loyers font changer de tranche
La méthode par la TMI est une bonne approximation. Si les loyers vous font passer dans la tranche supérieure, il faut découper le revenu foncier entre les deux tranches. Exemple : une personne seule (1 part) déclare 28 000 € de revenu imposable hors loyers et 5 880 € de revenus fonciers nets. Les 1 579 € qui la mènent jusqu'à 29 579 € sont taxés à 11 % (173,69 €), les 4 301 € restants à 30 % (1 290,30 €). L'impôt dû sur les loyers est de 1 463,99 €, et non 1 764 € (5 880 × 30 %). Ce calcul ignore la décote et les réductions d'impôt.
Une partie de la CSG (6,8 points) est par ailleurs déductible du revenu imposable de l'année de son paiement, ce qui réduit légèrement la facture l'année suivante.
Taux d'imposition des revenus fonciers et des loyers meublés en 2026
Il n'existe pas de taux unique d'imposition des revenus fonciers : le dernier euro de loyer imposable supporte votre TMI plus les prélèvements sociaux.
| Votre TMI | Location vide (revenus fonciers) : TMI + 17,2 % | Location meublée non professionnelle : TMI + 18,6 % |
|---|---|---|
| 0 % | 17,2 % | 18,6 % |
| 11 % | 28,2 % | 29,6 % |
| 30 % | 47,2 % | 48,6 % |
| 41 % | 58,2 % | 59,6 % |
| 45 % | 62,2 % | 63,6 % |
Ce taux s'applique au revenu imposable, pas au loyer brut. En micro-foncier, il ne porte que sur 70 % des loyers ; en micro-BIC, sur 50 %.
Le barème appliqué aux revenus 2025
| Part du revenu imposable par part de quotient familial | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 11 600 € | 0 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
Votre TMI est le taux de la dernière tranche atteinte. Il figure sur votre avis d'imposition. Le barème des revenus 2026, déclarés en 2027, sera fixé par la loi de finances pour 2027, encore en discussion.
Tableau de calcul des revenus fonciers : ce qui reste sur 1 000 € de loyer
Ce tableau donne, pour 1 000 € de loyers bruts encaissés, l'impôt total (impôt sur le revenu + prélèvements sociaux) et ce qui vous reste, selon le régime et la TMI. Pour le régime réel foncier, on suppose 400 € de charges déductibles, soit 40 % des loyers (cas fréquent avec un crédit en cours).
| TMI | Micro-foncier (imposé sur 700 €) | Réel foncier, 40 % de charges (imposé sur 600 €) | Micro-BIC meublé (imposé sur 500 €) |
|---|---|---|---|
| 0 % | impôt 120,40 € – reste 879,60 € | impôt 103,20 € – reste 896,80 € | impôt 93 € – reste 907 € |
| 11 % | impôt 197,40 € – reste 802,60 € | impôt 169,20 € – reste 830,80 € | impôt 148 € – reste 852 € |
| 30 % | impôt 330,40 € – reste 669,60 € | impôt 283,20 € – reste 716,80 € | impôt 243 € – reste 757 € |
| 41 % | impôt 407,40 € – reste 592,60 € | impôt 349,20 € – reste 650,80 € | impôt 298 € – reste 702 € |
| 45 % | impôt 435,40 € – reste 564,60 € | impôt 373,20 € – reste 626,80 € | impôt 318 € – reste 682 € |
Le « reste » est calculé avant paiement de vos charges réelles, qui existent dans tous les régimes. Deux lectures : le réel foncier bat le micro-foncier dès que vos charges dépassent 30 % des loyers ; et le micro-BIC reste devant le réel foncier tant que les charges sont inférieures à environ 50 % des loyers, malgré ses prélèvements sociaux plus élevés.
Imposition des revenus fonciers en location vide
Le micro-foncier : abattement de 30 % jusqu'à 15 000 €
Il s'applique automatiquement si les loyers bruts de tout le foyer fiscal ne dépassent pas 15 000 € par an, hors cas particuliers (certains dispositifs de défiscalisation, monuments historiques). Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué : vous êtes imposé sur 70 % des loyers, sans pouvoir déduire vos charges ni vos travaux. Les loyers bruts se déclarent directement en case 4BE de la déclaration n° 2042 : l'administration calcule elle-même l'abattement.
Le régime réel : la déclaration 2044
Obligatoire au-delà de 15 000 €, il peut être choisi en dessous. L'option est alors irrévocable pendant trois ans. Vous déduisez les charges pour leur montant réel et justifié :
- intérêts d'emprunt, assurance emprunteur et frais de dossier ;
- taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée au locataire (notre calculateur de taxe foncière en donne une estimation) ;
- primes d'assurance propriétaire non occupant ;
- charges de copropriété non récupérables ;
- travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (pas les travaux d'agrandissement ou de construction) ;
- frais de gestion : honoraires d'agence, plus un forfait de 20 € par local pour les frais de correspondance.
Le calcul se fait sur la déclaration n° 2044, dont le résultat se reporte sur la 2042.
Revenus fonciers nets : ce qui s'ajoute à votre revenu
Le revenu foncier net est le montant réellement imposé : 70 % des loyers en micro-foncier, loyers moins charges au réel. Au réel, il se reporte sur la 2042 dans l'une des cases suivantes :
- 4BA : revenu foncier net positif, ajouté à vos autres revenus ;
- 4BB : déficit imputable uniquement sur les revenus fonciers (part due aux intérêts d'emprunt, ou au-delà du plafond) ;
- 4BC : déficit imputable sur le revenu global ;
- 4BD : déficits des années antérieures non encore utilisés.
Le déficit foncier : 10 700 € ou 21 400 €
Si les charges dépassent les loyers, la part du déficit qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la part due aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Si votre revenu global est trop faible pour absorber le déficit, l'excédent se reporte sur le revenu global des six années suivantes.
Le plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Il faut un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 et des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 : la loi de finances pour 2026 a prolongé de deux ans ce dispositif, qui devait s'arrêter fin 2025. Dans tous les cas, le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation, sinon l'avantage est repris.
Exemple : le T2 loué vide décrit plus bas (8 400 € de loyers, 2 200 € d'intérêts, 1 450 € d'autres charges) fait l'objet de 20 000 € de travaux de rénovation de la cuisine et de la salle de bains.
- Les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers : 8 400 - 2 200 = 6 200 €.
- Les autres charges dépassent ce solde : 6 200 - 21 450 = déficit de 15 250 €.
- 10 700 € s'imputent sur le revenu global (case 4BC) : économie d'impôt de 3 210 € à une TMI de 30 %, sans prélèvements sociaux sur les loyers cette année-là.
- Les 4 550 € restants (case 4BB) s'imputent sur les revenus fonciers des années suivantes. L'année d'après, le revenu foncier net de 4 750 € est ramené à 200 €.
Si les mêmes travaux étaient des travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement de F à C, les 15 250 € s'imputeraient en totalité sur le revenu global, pour une économie de 4 575 €. En revanche, en location vide, le bien lui-même ne s'amortit jamais.
Location meublée : micro-BIC ou réel
Le micro-BIC
Pour une location meublée de longue durée, l'abattement forfaitaire est de 50 %, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026. Pour un meublé de tourisme non classé, il tombe à 30 % jusqu'à 15 000 €. L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Les recettes se déclarent sur la 2042-C-PRO, case 5NI pour la longue durée. Le détail est dans notre guide du micro-BIC en location meublée.
Le régime réel BIC
Vous déduisez les charges réelles et vous amortissez le bâti (hors terrain), les travaux et le mobilier. L'amortissement ne peut pas créer de déficit : il est limité aux loyers diminués des autres charges, et l'excédent se reporte sans limite de durée. La comptabilité est plus lourde (liasse n° 2031) et les honoraires d'un expert-comptable sont presque incontournables, mais ils sont eux-mêmes déductibles.
Pour louer meublé, le logement doit contenir au minimum les équipements fixés par le décret du 31 juillet 2015. La liste est détaillée dans notre guide meubles obligatoires en location meublée.
Les prélèvements sociaux : 17,2 % ou 18,6 %
La loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a relevé de 1,4 point la CSG sur les revenus du patrimoine, à partir de l'imposition des revenus 2025. Les revenus fonciers font partie des exceptions et restent au taux global de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Les revenus de location meublée non professionnelle passent à 18,6 % (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %).
Concrètement, les loyers meublés de 2025, déclarés au printemps 2026, supportent déjà le taux de 18,6 %. Les plus-values immobilières restent à 17,2 %. Les loueurs en meublé professionnels ne sont en principe pas concernés : ils paient des cotisations sociales sur leur bénéfice.
Simulation : le même T2 loué vide puis meublé
Hypothèses : un T2 acheté 150 000 € à crédit, dont 15 % de terrain. Le propriétaire est dans la tranche à 30 %. Loué vide, il rapporte 700 € par mois. Loué meublé, il rapporte 10 % de plus, soit 770 € par mois : c'est l'écart moyen relevé par l'ANIL en octobre 2026 entre un meublé et un vide comparables. Les charges annuelles sont identiques : taxe foncière 900 €, assurance 150 €, copropriété non récupérable 400 €, intérêts d'emprunt 2 200 €, soit 3 650 €. En meublé au réel, on ajoute 400 € d'expert-comptable. Le mobilier, d'une valeur de 3 500 €, est amorti sur 7 ans (500 € par an) et le bâti à 2 % par an (2 550 €).
| Calcul annuel | Vide, micro-foncier | Vide, réel | Meublé, micro-BIC | Meublé, réel |
|---|---|---|---|---|
| Loyers | 8 400 € | 8 400 € | 9 240 € | 9 240 € |
| Abattement ou charges | - 2 520 € (30 %) | - 3 650 € | - 4 620 € (50 %) | - 4 050 € |
| Amortissements | - | - | - | - 3 050 € |
| Revenu imposable | 5 880 € | 4 750 € | 4 620 € | 2 140 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 764 € | 1 425 € | 1 386 € | 642 € |
| Prélèvements sociaux | 1 011,36 € (17,2 %) | 817 € (17,2 %) | 859,32 € (18,6 %) | 398,04 € (18,6 %) |
| Impôt total | 2 775,36 € | 2 242 € | 2 245,32 € | 1 040,04 € |
| Reste après charges et impôt | 1 974,64 € | 2 508 € | 3 344,68 € | 4 149,96 € |
Le « reste » se calcule hors remboursement du capital emprunté. Trois enseignements :
- Au micro, le meublé paie moins d'impôt que le vide malgré un loyer plus élevé et un taux de prélèvements sociaux supérieur : 2 245,32 € contre 2 775,36 €. L'abattement de 50 % fait plus que compenser le 1,4 point supplémentaire.
- Au réel, l'écart se creuse : 1 040,04 € en meublé contre 2 242 € en vide, parce que l'amortissement du bâti et du mobilier n'existe pas en location vide.
- Le mobilier se rembourse vite : entre le vide au réel et le meublé au réel, le reste annuel progresse de 1 641,96 €. Les 3 500 € d'équipement sont couverts en un peu plus de deux ans.
Cet exemple ne tient pas compte de la revente : depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au réel en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value (notre simulateur de plus-value immobilière permet d'en mesurer l'effet). Il ignore aussi la rotation plus fréquente des locataires en meublé et le renouvellement du mobilier.
Deuxième simulation : un studio, TMI à 11 %
Un studio sans crédit, loué 480 € par mois vide (5 760 € par an) ou 528 € par mois meublé (6 336 € par an), toujours avec un écart de 10 %. Le propriétaire est dans la tranche à 11 % et reste au régime micro.
| Calcul annuel | Vide, micro-foncier | Meublé, micro-BIC |
|---|---|---|
| Loyers | 5 760 € | 6 336 € |
| Revenu imposable | 4 032 € (70 %) | 3 168 € (50 %) |
| Impôt sur le revenu (11 %) | 443,52 € | 348,48 € |
| Prélèvements sociaux | 693,50 € (17,2 %) | 589,25 € (18,6 %) |
| Impôt total | 1 137,02 € | 937,73 € |
| Loyers après impôt | 4 622,98 € | 5 398,27 € |
Avec une petite TMI, les prélèvements sociaux pèsent plus lourd que l'impôt sur le revenu. Le meublé garde l'avantage : 775,29 € de plus par an après impôt.
Simuler l'impôt sur vos revenus locatifs
Pour une simulation avec vos chiffres, réunissez les loyers annuels hors charges, le total de vos charges déductibles (dont les intérêts, que notre simulateur de prêt investissement locatif calcule année par année) et votre TMI. Utilisez ensuite le comparateur location meublée ou vide, puis le simulateur micro-BIC ou réel pour choisir le régime.
Combien coûte l'équipement d'un meublé
Le détail par poste est dans notre guide combien coûte de meubler un appartement pour le louer. À titre de repère, nos packs démarrent à 1 203 € TTC et sont présentés par typologie, par exemple pour un T2 meublé. Au réel, ce mobilier s'amortit sur 5 à 10 ans : la méthode est expliquée dans notre article sur l'amortissement du mobilier en LMNP.
Ce qui pourrait changer en 2027
Le projet de loi de finances pour 2027 prévoyait de plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels à partir des revenus 2027 (2,5 % du prix du bien et 7 000 € par an et par foyer, selon le texte initial). Fin octobre 2026, les députés avaient supprimé ce plafonnement et voté un relèvement du micro-foncier et une baisse de l'abattement du micro-BIC. Mais le 4 novembre 2026, l'Assemblée nationale a rejeté la partie recettes du budget : ces votes sont tombés, et le Sénat examine à partir du 20 novembre le texte initial du Gouvernement. Rien n'est donc adopté au 10 novembre 2026. Les règles décrites ici sont celles en vigueur pour les revenus 2025 et 2026.
Questions fréquentes
Quel est le taux d'imposition des revenus fonciers ?
Il n'y a pas de taux fixe : les revenus fonciers nets sont soumis au barème progressif (0 à 45 %) selon la TMI de votre foyer, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À une TMI de 30 %, chaque euro imposable coûte 47,2 centimes. En micro-foncier, ce taux ne s'applique qu'à 70 % des loyers.
Les loyers sont-ils soumis au prélèvement à la source ?
Oui. L'impôt et les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs sont payés par acomptes, prélevés sur votre compte bancaire, calculés d'après votre dernière déclaration.
Peut-on cumuler micro-foncier et micro-BIC ?
Oui. Ce sont deux catégories de revenus distinctes, avec des plafonds séparés : 15 000 € de loyers vides pour le micro-foncier, 83 600 € de recettes meublées en longue durée pour le micro-BIC en 2026. Pour un couple, voir notre article sur le plafond LMNP en couple.
Un déficit en meublé se déduit-il du revenu global, comme en vide ?
Non. En location meublée non professionnelle, un déficit ne s'impute que sur les revenus de location meublée, pendant les dix années suivantes. Et l'amortissement ne peut pas créer de déficit : seules les charges peuvent en produire un. Le déficit foncier imputable sur le revenu global, jusqu'à 10 700 € par an (21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique), est propre à la location vide.
Quelle tranche retenir si mon conjoint et moi n'avons pas les mêmes revenus ?
Pour un couple marié ou pacsé, l'imposition est commune : la TMI est celle du foyer, calculée sur l'ensemble de vos revenus et de vos parts de quotient familial.
Faut-il payer des prélèvements sociaux si l'on n'est pas imposable ?
Oui. Les prélèvements sociaux s'appliquent au revenu foncier net ou au bénéfice meublé même si votre foyer n'est pas imposable à l'impôt sur le revenu. Ils ne sont nuls que si le revenu imposable l'est, par exemple en cas de déficit foncier ou d'amortissements suffisants au réel BIC.
Sources : loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (art. 12), loi de finances pour 2026 (prorogation du déficit foncier de 21 400 €), loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, impots.gouv.fr (« Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », « Les régimes d'imposition », brochure pratique 2026 revenus fonciers, FAQ LMNP mars 2026), Service-Public.fr (fiches F1991, F32744 et F1419, mises à jour en avril 2026), BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20, ANIL (étude sur la location meublée de longue durée, octobre 2026), Légifiscal, LCP et La Gazette des communes (octobre-novembre 2026) pour le PLF 2027. Prix Les Compositeurs au 1er novembre 2026. Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.