Comment le calcul est fait
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Prix de cession corrigé : prix de vente moins les frais de vente payés par vous (agence à votre charge, diagnostics).
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Prix d'acquisition corrigé : prix d'achat, plus les frais d'acquisition (réels ou forfait 7,5 %), plus les travaux réalisés par une entreprise (réels, ou forfait 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans), moins les amortissements LMNP déduits.
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Plus-value brute : différence entre les deux. Si elle est négative, rien n'est dû.
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Exonérations : résidence principale, prix de vente de 15 000 € au plus, première cession avec remploi (à hauteur de la part réinvestie), retraité ou invalide sous plafond de revenus.
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Abattements : un taux pour l'impôt sur le revenu, un autre pour les prélèvements sociaux, selon les années pleines de détention.
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Taxes : 19 % sur la base impôt, 17,2 % sur la base prélèvements sociaux, surtaxe si la base impôt dépasse 50 000 € par vendeur.
Les bases sont arrondies à l'euro, comme sur la déclaration n° 2048-IMM-SD que remplit le notaire.
Abattements pour durée de détention
La durée se compte en années pleines, de la date de l'acte d'achat à celle de l'acte de vente. Pour un bien hérité ou donné, elle part du décès ou de la donation.
| Années pleines |
Impôt sur le revenu |
Prélèvements sociaux |
| 0 à 5 |
0 % |
0 % |
| 6 à 21 |
6 % par an (96 % à 21 ans) |
1,65 % par an (26,4 % à 21 ans) |
| 22 |
100 % |
28 % |
| 23 à 29 |
100 % |
+ 9 % par an (37 % à 23 ans, 91 % à 29 ans) |
| 30 et plus |
100 % |
100 % |
Repères : à 10 ans, 30 % et 8,25 % ; à 15 ans, 60 % et 16,5 % ; à 20 ans, 90 % et 24,75 %.
Barème de la surtaxe
La surtaxe s'applique quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € pour un vendeur. Elle porte sur toute la base, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche.
| Base imposable par vendeur |
Surtaxe |
| 50 001 à 60 000 € |
2 % × PV − (60 000 − PV) / 20 |
| 60 001 à 100 000 € |
2 % × PV |
| 100 001 à 110 000 € |
3 % × PV − (110 000 − PV) / 10 |
| 110 001 à 150 000 € |
3 % × PV |
| 150 001 à 160 000 € |
4 % × PV − (160 000 − PV) × 15 % |
| 160 001 à 200 000 € |
4 % × PV |
| 200 001 à 210 000 € |
5 % × PV − (210 000 − PV) × 20 % |
| 210 001 à 250 000 € |
5 % × PV |
| 250 001 à 260 000 € |
6 % × PV − (260 000 − PV) × 25 % |
| Au-delà de 260 000 € |
6 % × PV |
Pour un bien détenu à deux, chaque quote-part est comparée séparément au seuil : c'est pourquoi le simulateur demande le nombre de vendeurs.
Exemple : un studio LMNP revendu après 10 ans
Studio acheté 250 000 € le 1er mars 2016, loué en meublé au régime réel avec 60 000 € d'amortissements du bâti déduits. Vente 400 000 € le 1er octobre 2026, sans frais de vente. Forfaits frais et travaux retenus.
| Étape |
Montant |
| Prix d'acquisition corrigé : 250 000 + 18 750 + 37 500 − 60 000 |
246 250 € |
| Plus-value brute : 400 000 − 246 250 |
153 750 € |
| Abattements à 10 ans : 30 % (impôt) et 8,25 % (prélèvements sociaux) |
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| Impôt : 107 625 × 19 % |
20 449 € |
| Prélèvements sociaux : 141 066 × 17,2 % |
24 263 € |
| Surtaxe : 3 % × 107 625 − (110 000 − 107 625) / 10 |
2 991 € |
| Total |
47 703 € |
| Net vendeur : 400 000 − 47 703 |
352 297 € |
Sans la réintégration des amortissements, le total serait de 28 577 €. L'écart, 19 126 €, est à mettre en regard de l'impôt économisé pendant la location : notre comparateur micro-BIC ou réel aide à le chiffrer.
Cas particuliers pris en compte
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LMNP au réel : depuis le 15 février 2025, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits (article 150 VB, III du CGI). L'amortissement du mobilier n'est pas concerné. Au micro-BIC, il n'y a rien à réintégrer. Les logements en résidence étudiante ou seniors réservée à ces publics, en Ehpad ou en résidence services agréée sont exclus de la règle : cochez la case correspondante.
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Première cession d'un logement autre que la résidence principale : si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale depuis quatre ans et réinvestissez dans les 24 mois dans votre future résidence principale, la plus-value est exonérée au prorata de la somme réinvestie.
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Retraité ou titulaire de la carte mobilité inclusion invalidité : exonération si, pour une vente en 2026, le revenu fiscal de référence 2024 ne dépasse pas 12 793 € pour une part, plus 3 428 € par demi-part, hors IFI.
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Prix de vente de 15 000 € au plus : exonération totale.
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Résidence principale au jour de la vente : exonération totale, aucun calcul.
Le détail de ces règles est dans notre guide de la plus-value sur résidence secondaire.
Erreurs fréquentes
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Appliquer le forfait travaux avant cinq ans : il n'est possible qu'après cinq ans de détention.
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Oublier les frais réels : avec des droits de mutation élevés, les frais d'achat dépassent souvent 7,5 %. Le simulateur retient le plus favorable si vous saisissez les deux.
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Compter les travaux faits soi-même ou l'entretien : seuls les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de construction facturés par une entreprise sont admis.
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Calculer la surtaxe sur la base des prélèvements sociaux : elle se calcule sur la base impôt sur le revenu, nulle après 22 ans.
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Croire que la hausse de CSG 2026 s'applique : les plus-values immobilières restent à 17,2 % de prélèvements sociaux.
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Ignorer les amortissements LMNP : depuis 2025, ils augmentent la plus-value. Notre article sur l'amortissement du mobilier en LMNP rappelle ce qui reste hors calcul.
Questions fréquentes
Le résultat correspond-il à ce que prélèvera le notaire ?
Il en est proche si vos données sont exactes. Le notaire part des actes et des factures, et peut retenir des éléments que le simulateur ne gère pas (bien acquis par lots, démembrement, indivision).
Faut-il attendre la date anniversaire de l'achat pour signer ?
Une année pleine de plus ajoute 6 points d'abattement sur l'impôt et 1,65 point sur les prélèvements sociaux, et 9 points par an sur les prélèvements sociaux après 22 ans. Le simulateur affiche le gain d'une année supplémentaire.
Pourquoi deux plus-values imposables différentes ?
Parce que les abattements ne sont pas les mêmes pour l'impôt et pour les prélèvements sociaux. Entre 6 et 30 ans de détention, la base des prélèvements sociaux est toujours plus élevée que celle de l'impôt.
Et si je vends à perte ?
Aucun impôt n'est dû. La moins-value ne peut pas être déduite d'une autre plus-value immobilière, sauf cas très particuliers.
Le projet de loi de finances 2027 change-t-il le calcul ?
Un amendement adopté par les députés en première lecture, à l'automne 2026, ramènerait à 17 ans l'exonération d'impôt pour certaines résidences secondaires meublées vendues pour devenir résidence principale. Il n'est pas voté définitivement : le simulateur applique les règles en vigueur.
Sources et limites
Règles : articles 150 U, 150 VB, 150 VC et 1609 nonies G du Code général des impôts ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 84) ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026 ; article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale ; Service-Public.fr (fiche F10864) ; BOFiP (BOI-RFPI-PVI et BOI-RFPI-TPVIE).
Le simulateur ne traite pas les terrains à bâtir, les parts de SCI, les biens démembrés ou acquis par fractions, les non-résidents, les abattements exceptionnels liés aux opérations de démolition-reconstruction ni le régime des loueurs en meublé professionnels. Il donne une estimation, sans valeur d'avis fiscal. Retrouvez nos autres calculateurs dans la boîte à outils du bailleur. Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.
