La taxe d'habitation n'a été supprimée que pour les résidences principales : un logement meublé qui n'est la résidence principale de personne reste taxé, qu'il soit occupé quelques semaines par an ou pas du tout. Elle est due pour l'année entière par la personne qui en a la disposition au 1er janvier, en général le propriétaire. Elle se calcule sur la valeur locative cadastrale, sans abattement. Dans 3 689 communes en zone tendue, la commune peut majorer sa part de 5 % à 60 %. En 2026, l'avis est à payer avant le 15 décembre.
Qui paie la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
Tout se joue au 1er janvier. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) est due par la personne qui a la disposition ou la jouissance d'un logement meublé à cette date, que ce soit comme propriétaire, comme locataire ou comme occupant à titre gratuit. Le logement doit être meublé de façon suffisante pour qu'on puisse y habiter. Une vente, un départ ou une mise en location en cours d'année ne change rien à l'imposition de l'année.
| Situation au 1er janvier | Qui paie | Quelle taxe |
|---|---|---|
| Maison de vacances ou pied-à-terre meublé utilisé par vous | Vous, propriétaire | THRS, plus la majoration éventuelle |
| Logement meublé prêté gratuitement à un proche qui en fait sa résidence principale | Personne | Aucune taxe d'habitation |
| Meublé loué à l'année, résidence principale du locataire | Personne | Aucune taxe d'habitation |
| Meublé loué à l'année par un locataire qui en fait sa résidence secondaire | Le locataire | THRS |
| Location saisonnière ou meublé de tourisme | Vous, propriétaire | THRS et, en principe, cotisation foncière des entreprises (CFE) |
| Meublé vide entre deux locataires | En principe vous, si vous en gardez la disposition | THRS ; la majoration peut être écartée sur réclamation |
| Logement non meublé et inoccupé depuis au moins un an | Vous, propriétaire | Taxe sur les logements vacants (TLV) ou THLV selon la commune |
La taxe foncière, elle, reste due par le propriétaire dans tous les cas. Notre calculateur de taxe foncière l'estime à partir de votre avis.
Location meublée à l'année : la taxe disparaît
Si votre ancien pied-à-terre est loué en bail meublé à un locataire qui en fait sa résidence principale, celui-ci ne paie pas de taxe d'habitation, et vous non plus. C'est la situation la plus courante en LMNP. Seule exception : le locataire qui loue à l'année un logement dont il fait sa propre résidence secondaire paie la THRS à son nom.
Attention au calendrier. Un logement meublé qui n'a pas d'occupant au 1er janvier, par exemple entre un bail étudiant terminé en juin et un nouveau locataire arrivé en février, peut être imposé à votre nom pour toute l'année. Si le logement était proposé à la location au prix du marché sans trouver preneur, vous pouvez au moins demander l'exonération de la majoration, en joignant annonces et mandat. Mieux vaut faire démarrer vos baux de façon à avoir un occupant au 1er janvier. Le modèle de bail meublé permet de fixer une date de prise d'effet adaptée.
Location saisonnière et meublé de tourisme : THRS et CFE
Un logement loué à la nuit ou à la semaine via une plateforme reste en principe soumis à la THRS au nom du propriétaire. Selon le Conseil d'État (15 juin 2023, n° 468195), le propriétaire qui loue pour de courtes périodes qu'il est libre d'accepter ou de refuser est réputé garder la disposition du logement au 1er janvier. Depuis la loi de finances pour 2025, l'article 1407 du Code général des impôts prévoit que la THRS est due même si le logement est soumis à la CFE ; une réponse ministérielle du 24 juin 2025 confirme ce cumul. Seuls les locaux à usage exclusivement professionnel y échappent.
Deux atténuations existent :
- Côté CFE : sauf délibération contraire de la commune, le loueur est exonéré quand le logement fait partie de son habitation personnelle, principale ou secondaire. Aucune cotisation minimum n'est due si les recettes ne dépassent pas 5 000 €.
- Côté THRS : en 2026, les communes situées en zone France ruralités revitalisation (ZFRR) peuvent exonérer les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes. À partir de 2027, toutes les communes pourront le faire, à condition d'avoir délibéré avant le 1er octobre 2026. Le loueur doit déposer le formulaire n° 1205-GD avant le 1er mars.
Pour intégrer ces taxes dans votre bilan, utilisez le simulateur de rentabilité Airbnb et lisez notre dossier sur la location courte durée, qui détaille les règles de la loi Le Meur.
Logement vide : TLV, THLV, puis TVLH en 2027
Un logement sans meubles n'est pas une résidence secondaire. S'il est inoccupé, il relève des taxes sur les logements vacants, jamais cumulées avec la THRS pour le même bien :
- TLV dans les communes en zone tendue : logement vacant depuis au moins un an au 1er janvier, taxé à 17 % de la valeur locative la première année, puis 34 %.
- THLV ailleurs, si la commune l'a instituée : logement vacant depuis plus de deux ans, taxé au taux de la THRS de la commune.
Les deux taxes sont exclues si le logement a été occupé plus de 90 jours de suite au cours d'une année de référence, si la vacance ne dépend pas de vous (logement mis en location ou en vente au prix du marché sans preneur) ou si les travaux nécessaires dépassent 25 % de la valeur vénale. La loi de finances pour 2026 les fusionne au 1er janvier 2027 dans une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH) : 17 % puis 34 % en zone tendue, que la commune pourra porter jusqu'à 30 % et 60 % ; facultative ailleurs, après deux ans de vacance, avec un taux plafonné à 50 %. La durée de vacance antérieure à 2027 est prise en compte.
Comment se calcule la taxe d'habitation sur une résidence secondaire
Le calcul suit quatre étapes :
- Base : la valeur locative cadastrale (VLC) du logement et de ses dépendances, sans abattement. C'est une différence avec la taxe foncière, qui ne porte que sur la moitié de la VLC. La VLC a été revalorisée de 0,8 % en 2026.
- Cotisations : base × taux de THRS voté par la commune, plus, le cas échéant, le taux de l'intercommunalité, d'un syndicat, de la taxe spéciale d'équipement (TSE) et de la taxe GEMAPI.
- Majoration : taux de majoration × cotisation communale seulement. Elle ne porte ni sur la part intercommunale ni sur les taxes annexes.
- Frais de gestion de l'État : 3 % sur les parts communale et intercommunale, la majoration et la GEMAPI ; 8 % sur la part syndicale ; 9 % sur la TSE.
| Élément | Taxe d'habitation (résidence secondaire) | Taxe foncière |
|---|---|---|
| Base | 100 % de la VLC | 50 % de la VLC |
| Redevable | Occupant ou détenteur au 1er janvier | Propriétaire au 1er janvier |
| Majoration zone tendue | 5 % à 60 % de la part communale | Non |
| Abattements | Aucun | Exonérations ciblées (construction neuve, âge, revenus) |
| Paiement 2026 | 15 décembre | 15 octobre (20 octobre en ligne) |
La VLC figure sur votre avis de THRS de l'an dernier. À défaut, prenez la base de votre avis de taxe foncière et multipliez-la par deux : c'est la même valeur locative.
La majoration en zone tendue : 5 % à 60 %
Les communes qui appliquent la TLV peuvent voter une majoration de la part communale de la THRS, entre 5 % et 60 %. Ce zonage couvre deux types de communes : celles d'une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où l'accès au logement est difficile, et, depuis la loi de finances pour 2023, des communes plus petites marquées notamment par une forte proportion de résidences secondaires. Le décret n° 2023-822 du 25 août 2023 a porté la liste de 1 136 à 3 697 communes ; la majoration est possible dans ces nouvelles communes depuis 2024. Après les fusions de communes, la liste compte 3 689 communes en 2026.
| Majoration en 2026 (DGFiP) | Nombre de communes |
|---|---|
| Communes pouvant l'appliquer | 3 689 |
| Communes qui l'appliquent | 1 666 (45,2 %) |
| dont au taux maximum de 60 % | 688 |
| dont taux de 20 % ou moins | 354 |
| Taux moyen | 41,8 % |
Pour savoir si votre commune est dans le zonage, utilisez le simulateur « taxe sur les logements vacants » de service-public.fr ; le taux voté figure sur votre avis. Une commune qui veut instituer ou modifier sa majoration doit délibérer avant le 1er octobre pour l'année suivante.
Trois cas pour échapper à la majoration
Sur réclamation auprès du service des impôts du lieu du logement, la majoration est retirée si :
- votre activité professionnelle vous oblige à habiter un logement distinct de votre résidence principale ;
- vous êtes hébergé durablement en établissement de soins ou en Ehpad et conservez votre ancien logement ;
- vous ne pouvez pas en faire une résidence principale pour une cause étrangère à votre volonté : logement précaire, voué à démolition ou à des travaux dans un délai proche, ou mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur.
Exemple chiffré : un T2 en zone tendue
Un T2 meublé, résidence secondaire de ses propriétaires, a une VLC 2026 de 4 000 €. La commune applique un taux de THRS de 20 % et une majoration de 50 % ; l'intercommunalité, un taux de 6 %. Pas de TSE ni de GEMAPI.
| Ligne | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Part communale | 4 000 × 20 % | 800,00 € |
| Majoration | 800 × 50 % | 400,00 € |
| Part intercommunale | 4 000 × 6 % | 240,00 € |
| Frais de gestion | 3 % × 1 440 | 43,20 € |
| Total | 1 483,20 € |
Sans majoration, l'avis serait de 1 071,20 €. La majoration coûte donc 412 € par an, frais compris. Appliquer les 50 % à l'ensemble de la cotisation, intercommunalité comprise, donnerait 1 607 € : une erreur courante qui surestime la facture de 124 €. Si les propriétaires occupent le logement quatre semaines par an, la THRS revient à 371 € par semaine d'usage, avant taxe foncière, assurance et charges. Le même bien loué en meublé à l'année à un locataire qui en fait sa résidence principale ne paierait plus de taxe d'habitation, et la taxe foncière deviendrait une charge déductible au régime réel.
La déclaration d'occupation : une obligation à surveiller
Depuis 2023, tout propriétaire d'un local d'habitation doit déclarer comment il l'occupe, dans son espace particulier sur impots.gouv.fr, rubrique « Gérer mes biens immobiliers ». La déclaration n'est plus à renouveler chaque année : elle est obligatoire avant le 1er juillet pour un bien jamais déclaré, ou quand la situation a changé depuis la dernière déclaration. Vous indiquez si vous gardez la jouissance du logement (résidence principale, secondaire ou logement vacant) ou, s'il est occupé par un tiers, son identité : nom, prénom, date et lieu de naissance. L'absence de déclaration ou une erreur expose à une amende de 150 € par local.
C'est cette déclaration qui détermine qui reçoit l'avis. Selon un rapport de l'Inspection générale des finances publié le 8 octobre 2026, 1,2 million des 4,6 millions d'avis émis en 2024 ont été annulés après réclamation, pour 1,4 milliard d'euros. Motifs principaux : un statut de logement erroné et un locataire parti, toujours rattaché au logement faute de mise à jour. Mettez la déclaration à jour à chaque changement de locataire.
Calendrier 2026
| Étape | Date |
|---|---|
| Déclaration d'occupation (bien nouveau ou situation modifiée) | Avant le 1er juillet 2026 |
| Avis en ligne, contribuables non mensualisés | À partir du 2 novembre 2026 |
| Avis en ligne, contribuables mensualisés | À partir du 16 novembre 2026 |
| Avis papier | Remis à La Poste du 5 au 16 novembre (du 19 au 26 novembre si mensualisé) |
| Date limite de paiement | 15 décembre 2026 |
| Prélèvement à l'échéance | 28 décembre 2026 |
| Réclamation contre l'avis 2026 | Jusqu'au 31 décembre 2027 |
La réclamation ne suspend pas le paiement, sauf si vous demandez un sursis de paiement dans la même démarche.
Exonérations et dégrèvements
- Entrée en Ehpad : l'établissement devient votre résidence principale l'année qui suit l'admission ; votre ancien logement est exonéré de THRS à partir de cette année-là. Vos autres résidences secondaires restent taxées.
- Retour d'expatriation forcé (appel à quitter le pays, retour collectif) : exonération de THRS, sur réclamation, du logement qui était votre résidence principale en France avant le départ.
- Logement de fonction ou proche du travail : la THRS reste due, mais la majoration peut être dégrevée sur réclamation.
- Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes : exonération sur délibération, en ZFRR en 2026, dans toutes les communes qui l'ont votée à partir de 2027.
Contrairement à la taxe foncière de la résidence principale, la THRS ne prévoit pas d'exonération liée à l'âge ou aux revenus.
Résidence secondaire inoccupée : louer, vendre ou garder ?
Garder un logement meublé qui reste fermé coûte chaque année la THRS, éventuellement majorée, en plus de la taxe foncière. Retirer les meubles n'est pas une solution : en zone tendue, le logement devient vacant et passe sous la TLV, puis la TVLH en 2027, à 17 % puis 34 % de la valeur locative. Trois options changent vraiment la donne :
- Louer en meublé à l'année : plus de taxe d'habitation, des loyers imposés en location meublée non professionnelle. Le comparateur location meublée ou vide aide à choisir le régime. Pour un logement à équiper vite, les packs mobilier LMNP de Les Compositeurs regroupent les meubles exigés pour un bail meublé.
- Louer en saisonnier : la THRS reste due, la CFE peut s'ajouter, mais les recettes couvrent ces charges si le taux d'occupation suit.
- Vendre : la plus-value d'une résidence secondaire est imposable, avec des abattements selon la durée de détention. Voir notre article sur la plus-value d'une résidence secondaire.
Ce qui pourrait changer
Plusieurs évolutions sont annoncées ou en discussion au 10 novembre 2026 :
- Valeurs locatives 2027 : la revalorisation dépendra de l'inflation de novembre 2026 ; l'Insee prévoyait environ 2,9 % en septembre. Dans les communes qui l'ont accepté avant fin septembre 2026, la DGFiP ajoutera aux bases 2027 les éléments de confort absents de ses fichiers (eau, WC, chauffage), ce qui augmentera aussi la THRS.
- Révision des valeurs locatives des logements : reportée au 1er janvier 2031 par la loi de finances pour 2026. Dans le cadre du projet de loi de finances pour 2027, une réévaluation à chaque vente a été proposée ; elle n'est pas adoptée à ce jour.
- Rapport de l'IGF : il propose notamment de porter de 2 % à 6 % une partie des frais de gestion de la THRS, voire de remplacer la THRS par une surtaxe foncière due par le propriétaire à partir du deuxième logement. Ces pistes n'ont ni texte ni calendrier.
Pour estimer votre avis 2026, saisissez la VLC et les taux de votre commune dans notre simulateur de taxe d'habitation sur résidence secondaire.
Questions fréquentes
Une résidence secondaire inoccupée toute l'année paie-t-elle la taxe d'habitation ?
Oui, si elle est meublée : la taxe dépend de la disposition du logement au 1er janvier, pas du nombre de jours d'occupation. Un logement non meublé et inoccupé relève des taxes sur les logements vacants, pas de la THRS.
Faut-il déclarer sa résidence secondaire tous les ans ?
Non. La déclaration d'occupation sur « Gérer mes biens immobiliers » n'est obligatoire, avant le 1er juillet, que pour un bien jamais déclaré ou quand l'occupation a changé : nouveau locataire, départ, passage en résidence secondaire ou en logement vacant.
Comment savoir si ma commune applique la majoration ?
Vérifiez d'abord qu'elle figure dans le zonage de la TLV avec le simulateur de service-public.fr. Le taux de majoration voté apparaît ensuite sur votre avis de THRS. La DGFiP publie aussi chaque année la liste des délibérations des communes.
Qui paie la taxe d'habitation d'un logement meublé loué ?
Si le locataire est en place au 1er janvier et que c'est sa résidence principale, personne. Si c'est sa résidence secondaire, lui. En location saisonnière, le propriétaire, qui est réputé garder la disposition du logement.
Peut-on contester l'avis ?
Oui, par la messagerie sécurisée de votre espace particulier, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant l'avis, en joignant bail, état des lieux ou acte de vente. Demandez un sursis de paiement si vous ne voulez pas avancer la somme contestée.
Sources : Code général des impôts (articles 232, 1406 bis, 1407, 1407 bis, 1407 ter, 1408, 1414 bis, 1418, 1641), loi n° 2025-127 du 14 février 2025 (article 110), loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (article 108), décret n° 2023-822 du 25 août 2023, décret n° 2025-1267 du 22 décembre 2025, décret n° 2026-831 du 25 août 2026, Conseil d'État 15 juin 2023 n° 468195, réponse ministérielle n° 7214 (JO AN du 24 juin 2025), Service-Public.fr (fiches F42 et F17293, vérifiées en août 2026), impots.gouv.fr (calcul de la THRS, TLV et THLV, calendrier des avis 2026, revalorisation 2026), DGFiP (« Majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires 2026 », juillet 2026), préfecture de l'Hérault (note sur la TVLH, 2026), Inspection générale des finances (rapport sur la gestion de la taxe d'habitation, publié le 8 octobre 2026), Fondation IFRAP (octobre 2026). Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.