La plus-value réalisée sur une résidence secondaire est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, après des abattements qui dépendent de la durée de détention. L'impôt disparaît après 22 ans, les prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute. Le notaire calcule et paie l'impôt le jour de la vente, en le prélevant sur le prix.
Ce qui est taxé quand vous vendez une résidence secondaire
Seule la vente de la résidence principale est exonérée sans condition. Tout autre logement entre dans le régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du Code général des impôts) : maison de vacances, pied-à-terre, appartement loué vide ou en meublé non professionnel (LMNP), logement prêté à un enfant.
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, chacun corrigé de certains frais. Elle est imposée l'année de la vente, à un taux forfaitaire : elle ne s'ajoute pas à vos autres revenus et ne change pas votre tranche d'imposition. Elle figure toutefois dans votre revenu fiscal de référence.
Une moins-value (vente à perte) ne peut pas réduire la plus-value d'une autre vente, sauf cas exceptionnels.
Calcul de la plus-value d'une résidence secondaire, pas à pas
Étape 1 : le prix de cession corrigé
On part du prix inscrit dans l'acte de vente. On en déduit, sur justificatifs, les frais payés par le vendeur pour vendre : commission d'agence à sa charge, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque. Une indemnité versée par l'acheteur au profit du vendeur s'ajoute au prix.
Étape 2 : le prix d'acquisition corrigé
On part du prix payé, tel qu'il figure dans l'acte d'achat. Pour un bien reçu par donation ou succession, c'est la valeur retenue pour les droits de mutation. Ce prix est ensuite majoré :
- des frais d'acquisition : frais de notaire, droits d'enregistrement, commission d'agence payée par l'acheteur, pour leur montant réel justifié, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat. Le forfait ne vaut que pour un achat ; pour une donation ou une succession, seuls les frais réels sont retenus ;
- des travaux : construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisés par une entreprise, payés par le vendeur et jamais déduits de revenus imposables. L'entretien et les réparations courantes ne comptent pas, pas plus que les travaux faits soi-même, même avec des matériaux facturés. Si le bien est vendu plus de cinq ans après l'achat, vous pouvez retenir à la place un forfait de 15 % du prix d'achat, sans aucune facture ;
- des frais de voirie et réseaux, pour les terrains à bâtir.
Comparez toujours les deux options, poste par poste : vous pouvez retenir le réel pour les frais et le forfait pour les travaux, ou l'inverse. Pour un bien acheté 200 000 €, les forfaits valent 15 000 € et 30 000 €.
Étape 3 : la plus-value brute
Plus-value brute = prix de cession corrigé − prix d'acquisition corrigé. Si le bien a été loué en meublé au régime réel, il faut d'abord retirer du prix d'acquisition les amortissements déduits (voir plus bas).
Étape 4 : les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est réduite par deux abattements distincts : l'un pour l'impôt sur le revenu, l'autre pour les prélèvements sociaux. On obtient donc deux bases imposables différentes. La durée se compte en années pleines, de la date de l'acte d'achat (ou du décès, ou de la donation) à la date de l'acte de vente. La promesse de vente ne compte pas.
Étape 5 : les taxes
- 19 % sur la base imposable à l'impôt sur le revenu ;
- 17,2 % sur la base imposable aux prélèvements sociaux ;
- la surtaxe, si la base impôt sur le revenu dépasse 50 000 € par vendeur.
Abattements : le tableau année par année
Aucun abattement pendant les cinq premières années. Pour l'impôt sur le revenu, 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e. Pour les prélèvements sociaux, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e (article 150 VC du CGI). Le tableau donne l'abattement cumulé selon le nombre d'années pleines au jour de la vente.
| Années de détention | Abattement impôt sur le revenu | Abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 8 ans | 18 % | 4,95 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 12 ans | 42 % | 11,55 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % |
| 18 ans | 78 % | 21,45 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % |
| 21 ans | 96 % | 26,40 % |
| 22 ans | 100 % (exonération) | 28,00 % |
| 24 ans | 100 % | 46,00 % |
| 26 ans | 100 % | 64,00 % |
| 28 ans | 100 % | 82,00 % |
| 30 ans et plus | 100 % | 100 % (exonération totale) |
Plus-value d'une résidence secondaire après 15 ans
Après 15 années pleines, 60 % de la plus-value échappe à l'impôt sur le revenu, mais seulement 16,5 % aux prélèvements sociaux. Les prélèvements sociaux pèsent alors plus lourd que l'impôt : sur 100 000 € de plus-value brute, on paie 7 600 € d'impôt (40 000 € × 19 %) et 14 362 € de prélèvements sociaux (83 500 € × 17,2 %).
Plus-value d'une résidence secondaire après 22 ans
Dès la 22e année pleine, l'impôt sur le revenu est nul, et la surtaxe aussi, puisqu'elle se calcule sur la même base. Il reste les prélèvements sociaux sur 72 % de la plus-value brute, ce qui représente encore 12,4 % de cette plus-value.
Plus-value d'une résidence secondaire après 30 ans
Après 30 années pleines, la vente est totalement exonérée : pas d'impôt ni de déclaration de plus-value, le notaire mentionne l'exonération dans l'acte.
Attention aux dates : une vente signée un jour avant l'anniversaire de l'achat perd une année d'abattement. Entre la 21e et la 22e année, cette année représente 4 points d'abattement et la fin de la surtaxe éventuelle.
Taux 2026 : 19 % et 17,2 %, la hausse de CSG ne s'applique pas
La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a relevé la CSG de 9,2 % à 10,6 % sur une partie des revenus du capital. Les prélèvements sociaux passent ainsi à 18,6 % sur les dividendes, les plus-values de valeurs mobilières ou les revenus de location meublée non professionnelle.
Les plus-values immobilières font partie des exceptions prévues par l'article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale, avec les revenus fonciers et l'assurance-vie. Elles restent soumises à une CSG de 9,2 %, donc à 17,2 % de prélèvements sociaux au total. Le taux global sur une plus-value immobilière reste de 36,2 % avant surtaxe.
Pour un loueur en meublé, les loyers LMNP subissent donc 18,6 %, mais la plus-value de revente reste à 17,2 %.
La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 €
La taxe sur les plus-values immobilières élevées (article 1609 nonies G du CGI) s'applique quand la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu, après abattements, dépasse 50 000 €. Elle porte alors sur la totalité de cette base, avec un lissage à l'entrée de chaque tranche pour éviter les effets de seuil.
| Plus-value imposable (par vendeur) | Montant de la surtaxe |
|---|---|
| Jusqu'à 50 000 € | Aucune |
| 50 001 à 60 000 € | 2 % × PV − (60 000 − PV) × 1/20 |
| 60 001 à 100 000 € | 2 % × PV |
| 100 001 à 110 000 € | 3 % × PV − (110 000 − PV) × 1/10 |
| 110 001 à 150 000 € | 3 % × PV |
| 150 001 à 160 000 € | 4 % × PV − (160 000 − PV) × 15/100 |
| 160 001 à 200 000 € | 4 % × PV |
| 200 001 à 210 000 € | 5 % × PV − (210 000 − PV) × 20/100 |
| 210 001 à 250 000 € | 5 % × PV |
| 250 001 à 260 000 € | 6 % × PV − (260 000 − PV) × 25/100 |
| Plus de 260 000 € | 6 % × PV |
Deux règles changent souvent le résultat :
- Le seuil s'apprécie par vendeur. Un couple qui vend un bien détenu à parts égales compare chacune des deux moitiés à 50 000 €. Une plus-value imposable de 88 450 € donne 1 769 € de surtaxe pour un vendeur seul, et zéro pour un couple (44 225 € chacun).
- La base est celle de l'impôt sur le revenu, pas celle des prélèvements sociaux. Après 22 ans, il n'y a donc plus de surtaxe.
Exemple chiffré complet : une maison vendue après 16 ans
Claire a acheté une maison de vacances le 1er juin 2010 pour 180 000 €. Elle a payé 13 900 € de frais de notaire. Elle la vend 320 000 € le 15 septembre 2026. Elle paie 12 000 € de commission d'agence et 600 € de diagnostics. Elle a fait 18 000 € de travaux facturés.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Prix de cession corrigé | 320 000 − 12 000 − 600 | 307 400 € |
| Frais d'acquisition | Réel 13 900 € (forfait : 13 500 €) | 13 900 € |
| Travaux | Forfait 15 % = 27 000 € (réel : 18 000 €) | 27 000 € |
| Prix d'acquisition corrigé | 180 000 + 13 900 + 27 000 | 220 900 € |
| Plus-value brute | 307 400 − 220 900 | 86 500 € |
| Durée de détention | Du 01/06/2010 au 15/09/2026 | 16 ans |
| Base impôt sur le revenu | 86 500 × (1 − 66 %) | 29 410 € |
| Impôt sur le revenu | 29 410 × 19 % | 5 588 € |
| Base prélèvements sociaux | 86 500 × (1 − 18,15 %) | 70 800 € |
| Prélèvements sociaux | 70 800 × 17,2 % | 12 178 € |
| Surtaxe | Base IR inférieure à 50 000 € | 0 € |
| Total prélevé par le notaire | 17 766 € | |
| Net perçu par Claire | 320 000 − 12 600 − 17 766 | 289 634 € |
Le taux réel ressort à 20,5 % de la plus-value brute. Si Claire avait oublié ses frais de notaire réels et ses diagnostics, elle aurait payé environ 200 € de plus. Si elle avait signé avant le 1er juin 2026, elle n'aurait eu que 15 ans de détention : 986 € d'impôt et 245 € de prélèvements sociaux en plus.
Pour refaire ce calcul avec vos chiffres, utilisez notre simulateur de plus-value immobilière : il compare automatiquement forfaits et frais réels.
Les exonérations possibles
Première vente d'un logement autre que la résidence principale
C'est l'exonération la plus utile pour un propriétaire locataire de sa résidence principale (article 150 U, II-1° bis du CGI). Elle suppose :
- de vendre un logement (et ses dépendances), qui n'est pas votre résidence principale ;
- de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente ;
- de réutiliser tout ou partie du prix, dans les 24 mois, pour acheter ou faire construire votre résidence principale ;
- de ne jamais en avoir bénéficié auparavant, et de le demander dans l'acte de vente.
L'exonération est proportionnelle à la part du prix réinvestie. Vous vendez 200 000 € avec 60 000 € de plus-value et réinvestissez 120 000 € : 60 % de la plus-value est exonérée, soit 36 000 €. Les 24 000 € restants sont taxés normalement. Sans remploi dans le délai, l'impôt devient exigible, avec intérêts de retard.
Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 €
La vente est exonérée si le prix ne dépasse pas 15 000 €. Ce cas vise surtout les garages, caves et petites parcelles.
Retraités et titulaires d'une carte d'invalidité aux revenus modestes
Un vendeur titulaire d'une pension de vieillesse ou d'une carte mobilité inclusion mention invalidité est exonéré si, pour une vente en 2026, son revenu fiscal de référence 2024 ne dépasse pas 12 793 € pour une part, plus 3 428 € par demi-part, et s'il n'était pas redevable de l'IFI l'avant-dernière année. Les plafonds sont différents en outre-mer.
Autres cas
- vente à un organisme de logement social ou à un opérateur qui s'engage à produire des logements sociaux, jusqu'au 31 décembre 2027 ;
- expropriation, avec remploi de l'indemnité dans les 12 mois ;
- non-résidents de l'Union européenne, sous conditions, dans la limite de 150 000 € de plus-value.
Bien loué en LMNP : les amortissements augmentent désormais la plus-value
Pendant longtemps, le loueur en meublé non professionnel au régime réel déduisait l'amortissement de son logement, puis vendait sans que ces amortissements soient repris. Ce n'est plus le cas. Depuis la loi de finances pour 2025 (article 84), pour toute vente réalisée à compter du 15 février 2025, le prix d'acquisition est diminué des amortissements admis en déduction (article 150 VB, III du CGI). Une réponse ministérielle du 24 mars 2026 confirme que tous les amortissements déduits sont visés, y compris ceux antérieurs à 2025.
- Sont repris : les amortissements du bâti et des éléments du logement.
- Ne sont pas repris : les amortissements du mobilier, qui ne font pas partie du prix d'acquisition de l'immeuble. Nos articles sur l'amortissement du mobilier en LMNP et le régime micro-BIC détaillent ces deux régimes.
- Travaux amortis : ils ne majorent le prix d'acquisition que pour leur montant non amorti, et leur amortissement n'est pas retranché une seconde fois.
- Micro-BIC : aucun amortissement déduit, donc rien à réintégrer.
- Exceptions : logements situés dans une résidence étudiante ou une résidence pour personnes de plus de 65 ans réservée à ces publics, un Ehpad, une résidence services agréée pour personnes âgées ou handicapées, ou un établissement de soins de longue durée. Une résidence de tourisme n'est pas exclue.
La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47) étend la même règle à l'amortissement créé pour la location nue par le nouveau statut du bailleur privé.
Exemple : un studio acheté 250 000 € en mars 2016, loué en LMNP au réel, revendu 400 000 € en octobre 2026, avec 60 000 € d'amortissements déduits et les deux forfaits. Sans réintégration, la plus-value brute serait de 93 750 € et le coût total de 28 577 €. Avec réintégration, elle passe à 153 750 € et le coût à 47 703 € (20 449 € d'impôt, 24 263 € de prélèvements sociaux, 2 991 € de surtaxe). Le choix entre micro-BIC et réel doit donc intégrer la revente. Les abattements pour durée de détention restent applicables à la plus-value ainsi majorée.
Si vous hésitez entre vendre et louer, comparez d'abord la rentabilité d'une location saisonnière avec le net de la vente. Pour un logement à remeubler rapidement, les packs meublés pour location courte durée de Les Compositeurs donnent un budget d'équipement fixe, pièce par pièce.
Qui calcule, qui paie, et quand
Le notaire chargé de la vente calcule la plus-value, remplit la déclaration n° 2048-IMM-SD et la dépose au service de la publicité foncière dans le mois qui suit la signature. L'impôt, les prélèvements sociaux et la surtaxe sont payés en même temps, prélevés sur le prix de vente. Vous recevez le solde.
Il reste une formalité de votre côté : reporter le montant de la plus-value nette imposable sur votre déclaration de revenus de l'année suivante (formulaire 2042-C, case 3VZ). Elle n'est pas imposée une seconde fois, mais elle entre dans votre revenu fiscal de référence. Il peut donc réduire des aides liées aux revenus.
Préparez pour le notaire l'acte d'achat, les factures de frais et de travaux, le tableau des amortissements si vous louez en meublé au réel, et les justificatifs de vos frais de vente. Côté charges, la taxe d'habitation de la résidence secondaire reste due pour l'année entière si vous en disposez au 1er janvier.
Projet de loi de finances 2027 : ce qui pourrait changer
Lors de l'examen du projet de loi de finances pour 2027, les députés ont adopté en première lecture l'amendement n° I-3484. Il ramènerait de 22 à 17 ans la durée de détention qui exonère d'impôt sur le revenu. Cela concernerait la vente d'un logement meublé affecté depuis au moins un an à un usage autre que la résidence principale, si l'acheteur s'engage dans l'acte à en faire une résidence principale, occupée ou louée, pendant au moins trois ans. Les prélèvements sociaux resteraient dus jusqu'à 30 ans. Un amendement comparable avait été voté lors du budget 2026, puis abandonné. Au 10 novembre 2026, rien n'est définitif : le texte final dépendra du vote du budget.
Questions fréquentes
Comment éviter la plus-value sur une résidence secondaire ?
Il n'existe pas de moyen légal de l'éviter totalement avant 30 ans, hors cas d'exonération. Vous pouvez la réduire en retenant les frais réels s'ils dépassent les forfaits, en conservant les factures de travaux, en déduisant vos frais de vente et en signant après la date anniversaire de l'achat. Si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, l'exonération sur remploi peut tout effacer.
Faire de la résidence secondaire sa résidence principale avant de la vendre suffit-il ?
Seulement si le logement devient votre résidence habituelle et effective jusqu'à la vente. Une installation de quelques mois pour échapper à l'impôt peut être remise en cause par l'administration, qui vérifie les factures d'énergie, l'adresse fiscale et la vie courante.
Quel est le taux d'imposition de la plus-value d'une résidence secondaire en 2026 ?
19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, sur des bases réduites par les abattements. La hausse de CSG de la LFSS 2026 ne vise pas les plus-values immobilières. La surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € par vendeur.
La plus-value d'une résidence secondaire héritée est-elle calculée différemment ?
Le prix d'acquisition est la valeur déclarée dans la succession, et la durée de détention court depuis le décès. Les frais d'acquisition sont retenus pour leur montant réel (droits de succession payés sur le bien, frais de notaire). Le forfait de 15 % pour travaux reste possible après cinq ans.
Sources : Code général des impôts, articles 150 U, 150 VB (version en vigueur au 21 février 2026), 150 VC, 150 VG et 1609 nonies G ; loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84 ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47 ; loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 (LFSS 2026) et article L. 136-8 du Code de la sécurité sociale ; Service-Public.fr, fiche F10864 (vérifiée le 15 avril 2026) ; BOFiP BOI-RFPI-PVI-10-40-30 et BOI-RFPI-TPVIE-20 ; réponse ministérielle AN n° 10097 du 24 mars 2026 ; Assemblée nationale, amendement n° I-3484 au PLF 2027. Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.