L'amortissement du mobilier en LMNP est l'un des leviers les plus simples pour réduire l'impôt sur vos loyers meublés. Il ne joue qu'au régime réel, et il obéit à quelques règles précises : durée, point de départ, plafond de déduction. Bien appliqué, il permet de déduire chaque année une fraction du prix de vos meubles. Voici la méthode, un exemple chiffré et l'état des règles au 1er novembre 2026.
Calculer mon tableau d'amortissement avec le simulateur
Amortissement du mobilier en LMNP : le principe
Au régime réel, les meubles achetés pour équiper le logement ne sont pas déduits en une fois. Ils sont inscrits à l'actif comme des immobilisations, puis leur coût est réparti sur leur durée probable d'utilisation. Chaque année, la fraction correspondante vient en déduction de vos recettes locatives.
Au régime micro-BIC, c'est différent : l'administration applique un abattement forfaitaire sur les loyers (50 % pour la location meublée classique de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026). Cet abattement est censé couvrir toutes les charges. Vous ne pouvez donc pas amortir vos meubles en plus.
Le mobilier se distingue du bâti. Le logement lui-même s'amortit par composants (gros œuvre, toiture, installations…) sur des durées longues. Les meubles, l'électroménager et la literie s'amortissent sur des durées beaucoup plus courtes, ce qui produit une déduction annuelle plus forte en proportion de leur prix.
Quelle durée d'amortissement pour les meubles ?
Le Code général des impôts ne fixe pas de durée par meuble. La règle est d'amortir chaque bien sur sa durée normale d'utilisation, selon les usages de la profession. En pratique, les experts-comptables retiennent le plus souvent :
- Mobilier (canapé, table, chaises, rangements, lit) : 5 à 10 ans, souvent 7 ans ;
- Électroménager (réfrigérateur, plaques, micro-ondes, lave-linge) : 5 à 7 ans ;
- Literie et petits équipements : durées courtes, de l'ordre de 5 à 6 ans.
Une durée trop courte peut être contestée par l'administration. Une durée trop longue vous prive d'une partie de la déduction annuelle. Le plus sûr est de caler les durées avec votre expert-comptable dès la première liasse fiscale et de les garder ensuite.
Le seuil des 500 € HT
La doctrine fiscale (BOI-BIC-CHG-20-30-10, § 30) admet que certains matériels et mobiliers de faible valeur, 500 € HT au plus par unité, soient passés directement en charges. Mais le même texte exclut expressément l'équipement initial en mobilier et le renouvellement complet de ce mobilier, et limite la tolérance à un petit nombre d'unités par exercice. Le premier ameublement d'un logement, acheté en une fois, relève donc en principe de l'immobilisation, même si chaque meuble coûte moins de 500 €. Un pack d'ameublement complet s'amortit, en général, comme un ensemble.
Calculer l'amortissement du mobilier : méthode et exemple chiffré
En LMNP, on applique l'amortissement linéaire : prix d'achat TTC divisé par la durée retenue (la TVA n'est pas récupérable en location meublée d'habitation, elle fait partie du coût). Le mobilier n'ouvre pas droit à l'amortissement dégressif. L'amortissement démarre à la mise en service du bien, c'est-à-dire quand le logement meublé est prêt à être loué, et la première année est calculée au prorata du temps écoulé (BOI-BIC-AMT-20-10).
Exemple. Vous équipez un T2 avec notre pack FIRST T2 à 2 016,81 €, livré et en place le 1er juillet. Durée retenue : 7 ans.
- Amortissement annuel : 2 016,81 € ÷ 7 = environ 288 € ;
- Première année (6 mois) : environ 144 € ;
- Années 2 à 7 : environ 288 € par an ;
- Dernière fraction (6 mois) en année 8 pour solder le prix.
Si vous isolez l'électroménager (amorti sur 5 ans) du reste du mobilier (7 ans), le calcul se fait ligne par ligne. Conservez les factures détaillées : elles justifient la valeur de chaque bien en cas de contrôle.
La limite à connaître : pas de déficit créé par l'amortissement
En location meublée non professionnelle, l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit. Il est déductible dans la limite des loyers diminués des autres charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion…). La part non déduite n'est pas perdue : elle est reportée sur les années suivantes, sans limite de durée selon les règles actuelles.
Ce qui change : réforme 2025 et projet de loi de finances pour 2027
Deux évolutions récentes touchent les amortissements en LMNP. Elles ne visent pas le mobilier de la même manière que le bâti.
- Loi de finances pour 2025. Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sur le logement sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui l'augmente. Ce mécanisme porte sur la plus-value immobilière. De nombreux praticiens considèrent que le mobilier, bien meuble, n'est pas concerné, mais la doctrine administrative ne l'a pas encore tranché explicitement.
- Projet de loi de finances pour 2027 (article 7, déposé le 1er octobre 2026). Le texte du gouvernement prévoyait de plafonner l'amortissement des locaux à 2,5 % par an et à 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de supprimer le report des fractions non déduites. Le texte visait « l'amortissement de ces locaux » : la plupart des analyses en déduisaient que le mobilier resterait hors plafond.
Fin octobre 2026, les députés ont supprimé ce plafonnement en première lecture. Le Sénat doit encore examiner le texte et rien n'est définitif : vérifiez la version votée fin décembre avant de bâtir un plan d'amortissement.
Quel budget mobilier prévoir pour un LMNP ?
Pour amortir, il faut d'abord respecter la liste des équipements obligatoires d'un logement meublé : literie avec couette ou couverture, occultation des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment freezer, vaisselle, ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien. Le détail est dans notre article sur les meubles obligatoires en location meublée.
Un pack complet facilite aussi la comptabilité : une seule facture détaillée, une date de mise en service claire, un tableau d'amortissement simple à établir. Voici les prix de départ de nos packs mobilier clé en main, avec un amortissement indicatif sur 7 ans :
| Typologie | Prix à partir de | Amortissement indicatif / an (7 ans) | Profil de locataire |
|---|---|---|---|
| T1 | 1 203 € | environ 172 € | Étudiant, jeune actif, bail mobilité |
| T2 | 1 967 € | environ 281 € | Jeune actif, couple |
| T3 | 2 654 € | environ 379 € | Couple avec enfant, colocation à deux |
| T4 | 3 504 € | environ 501 € | Famille, colocation à trois |
| T5 | 4 301 € | environ 614 € | Colocation étudiante ou de jeunes actifs |
| T6 | 5 043 € | environ 720 € | Grande colocation |
Prix TTC au 1er novembre 2026, hors électroménager et hors livraison. Ces montants sont des ordres de grandeur sur une durée unique. Votre expert-comptable peut retenir des durées différentes selon la nature des meubles. Le style ne change rien à la fiscalité : la gamme FIRST est pensée pour la rentabilité, les autres styles (POP, BRUT, CHROME, BISOU, JUNGLE) pour se démarquer sur les annonces.
Si votre banque accepte d'inclure le mobilier dans le prêt (ce n'est pas systématique : demandez-le dès le montage du dossier), nous fournissons un devis détaillé sous 24 h ouvrées. Le paiement en 3 fois avec Klarna est aussi possible. Pour comparer avec un achat meuble par meuble, lisez pack ameublement ou achat à l'unité.
Livraison et installation : démarrer l'amortissement plus tôt
L'amortissement commence à la mise en service. Plus le logement est meublé vite, plus tôt il est loué, et plus tôt la première fraction est déductible. Nos packs sont livrés en 7 jours ouvrés, avec trois options au panier : au pied de l'immeuble (100 €), dans la pièce de votre choix (170 €), ou dans la pièce avec montage et évacuation des cartons (de 570 € à 1 090 € selon le montant de la commande). La dernière option est utile si vous investissez loin de chez vous. Les frais de livraison et de montage s'ajoutent au coût du mobilier et s'amortissent avec lui. Pour chiffrer l'ensemble, utilisez notre simulateur de budget mobilier.
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Questions fréquentes
Peut-on amortir le mobilier au régime micro-BIC ?
Non. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire remplace la déduction des charges réelles et des amortissements. Pour amortir vos meubles, vous devez opter pour le régime réel.
Sur combien d'années amortir un pack mobilier ?
Aucune durée n'est imposée par la loi. L'usage se situe entre 5 et 10 ans pour le mobilier et entre 5 et 7 ans pour l'électroménager. La durée doit correspondre à l'usure réelle des biens. Notre simulateur vous permet de comparer 5, 7 et 10 ans.
Le mobilier est-il concerné par la réintégration des amortissements à la revente ?
La réforme de 2025 vise la plus-value immobilière. Le mobilier est généralement considéré comme hors champ, mais l'administration ne l'a pas encore précisé noir sur blanc. Faites valider ce point par votre expert-comptable avant une revente.
Le plafonnement prévu en 2027 s'applique-t-il aux meubles ?
Le projet de loi de finances pour 2027 visait l'amortissement des locaux, et les députés ont supprimé le plafonnement fin octobre 2026. Selon la lecture majoritaire, le mobilier n'était de toute façon pas concerné. Le texte est encore en discussion : vérifiez la version définitive en janvier 2027.
Sources : Code général des impôts, BOFiP-Impôts, projet de loi de finances pour 2027 (Assemblée nationale), Meilleurtaux, Hayot Expertise, BSC Group, LMNP Facile, Olympe, Auguste Patrimoine, Jedeclaremonmeuble. Informations à jour au 1er novembre 2026 ; elles ne remplacent pas l'avis d'un expert-comptable.
