Le micro-BIC est le régime fiscal par défaut de la location meublée : vous déclarez vos loyers bruts, charges comprises, l'administration applique un abattement forfaitaire et vous êtes imposé sur le reste. L'abattement est de 50 % pour une location meublée de longue durée ou un meublé de tourisme classé, et de 30 % pour un meublé de tourisme non classé, avec un minimum de 305 €. Le plafond est de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026 (15 000 € pour un meublé de tourisme non classé). Le reste est taxé à votre tranche d'impôt, plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
Comment fonctionne le micro-BIC en location meublée
Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Tant que vos recettes restent sous le plafond, le régime micro s'applique automatiquement : vous n'avez ni bilan, ni compte de résultat, ni liasse fiscale à établir.
Le calcul tient en trois étapes :
- Recettes brutes : loyers encaissés dans l'année, charges locatives comprises (les provisions pour charges payées par le locataire font partie des recettes).
- Abattement forfaitaire : 50 % ou 30 % selon le type de location, avec un minimum de 305 €. Il est censé couvrir toutes vos charges : vous ne déduisez rien d'autre.
- Revenu imposable : ce qui reste est ajouté à vos autres revenus, taxé au barème de l'impôt sur le revenu, puis soumis aux prélèvements sociaux.
Le micro-BIC ne crée jamais de déficit. Même une année de gros travaux, vous restez imposé sur la moitié de vos loyers.
Abattement micro-BIC : 50 % ou 30 % selon la location
L'abattement du micro-BIC (souvent appelé abattement micro LMNP) dépend uniquement du type de location, pas de vos dépenses réelles ni de votre statut. Il est calculé et appliqué par l'administration : vous déclarez toujours le montant brut.
| Type de location | Abattement | Part imposable des recettes |
|---|---|---|
| Location meublée de longue durée (bail d'un an, bail étudiant de neuf mois, bail mobilité) | 50 % | 50 % |
| Meublé de tourisme classé (1 à 5 étoiles) | 50 % | 50 % |
| Chambres d'hôtes | 50 % | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (location courte durée type Airbnb sans classement) | 30 % | 70 % |
Le minimum de 305 €
L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Ce plancher ne joue que pour de très petites recettes : à 50 %, il s'applique en dessous de 610 € de loyers par an ; à 30 %, en dessous d'environ 1 017 €. Si vos recettes sont inférieures à 305 €, vous n'êtes pas imposé sur cette activité.
L'abattement de 71 % n'existe plus
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a supprimé l'abattement de 71 % des meublés de tourisme classés et des chambres d'hôtes à partir des revenus 2025. Elle a aussi abaissé l'abattement et le plafond des meublés de tourisme non classés.
| Type de location | Revenus 2024 | Revenus 2025 | Revenus 2026 |
|---|---|---|---|
| Longue durée | 50 % jusqu'à 77 700 € | 50 % jusqu'à 77 700 € | 50 % jusqu'à 83 600 € |
| Meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes | 71 % jusqu'à 188 700 € | 50 % jusqu'à 77 700 € | 50 % jusqu'à 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 50 % jusqu'à 77 700 € | 30 % jusqu'à 15 000 € | 30 % jusqu'à 15 000 € |
Pour une location saisonnière, le classement en meublé de tourisme vaut donc 20 points d'abattement. Notre guide meubler un Airbnb ou un meublé de tourisme détaille ce qu'il faut prévoir côté équipement, et le simulateur de rentabilité Airbnb chiffre l'effet sur votre rendement net.
Plafond micro-BIC : les seuils 2025 et 2026
Les seuils du micro-BIC sont révisés tous les trois ans. Ceux applicables du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2028 ont été publiés au BOFiP le 19 août 2026 : pour les revenus perçus à partir de 2026, toutes les locations meublées relèvent du seuil de 83 600 €, sauf les meublés de tourisme non classés, limités à 15 000 €. Ce dernier seuil, fixé par la loi Le Meur, n'est pas revalorisé.
| Type de location | Seuil revenus 2025 (déclarés en 2026) | Seuil revenus 2026 (déclarés en 2027) |
|---|---|---|
| Longue durée, meublé de tourisme classé, chambres d'hôtes | 77 700 € | 83 600 € |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € |
Les seuils s'apprécient hors taxes, sur les recettes encaissées, charges comprises.
Quand sort-on du micro-BIC ?
Le régime micro reste applicable tant que les recettes de l'une des deux années civiles précédentes n'ont pas dépassé le seuil. Le régime réel devient obligatoire seulement quand le seuil a été dépassé deux années de suite. Un dépassement isolé ne vous fait donc pas sortir du micro.
Exemple : vos recettes de longue durée sont de 85 000 € en 2025 et de 90 000 € en 2026. Les deux années dépassent leur seuil : vos revenus 2027 relèveront du réel. Si vos recettes 2026 étaient retombées à 82 000 €, sous les 83 600 €, vous resteriez au micro-BIC pour 2027.
Plusieurs locations meublées : comment les seuils se combinent
Si vous cumulez une location de longue durée et un meublé de tourisme non classé, le total de vos recettes de location meublée doit rester sous le seuil général, et les recettes du meublé non classé sous 15 000 €. Chaque catégorie se déclare dans sa propre case et reçoit son propre abattement.
Ne pas confondre avec le seuil LMNP de 23 000 €
Le seuil de 23 000 € ne concerne pas le micro-BIC : avec le niveau de vos autres revenus d'activité, il sert à savoir si vous êtes loueur non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP). Un LMP peut lui aussi relever du micro-BIC s'il reste sous les seuils ci-dessus. Le cas des couples et de l'indivision est traité dans notre article plafond LMNP en couple.
Opter pour le réel quand on est sous les seuils
Le micro-BIC n'est pas obligatoire sous les plafonds. L'option pour le réel doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente : pour les revenus 2027, avant la date limite de la déclaration des revenus 2026, au printemps 2027. Elle se reconduit ensuite chaque année tacitement. Le statut LMNP ou LMP ne change rien aux plafonds ni aux taux d'abattement.
Déclaration micro-BIC location meublée : le pas à pas
Les recettes se déclarent sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO, en ligne ou sur papier, en même temps que votre déclaration de revenus. Vous indiquez le montant brut : c'est l'administration qui applique l'abattement.
Avant la première déclaration : le numéro SIRET
Dans les 15 jours qui suivent le début de la location, déclarez votre activité de loueur en meublé sur le guichet unique des formalités des entreprises. Vous obtenez un numéro SIRET, à reporter sur la 2042-C-PRO chaque année.
Déclarer en ligne, étape par étape
- Sur impots.gouv.fr, ouvrez votre déclaration de revenus et vérifiez votre situation de famille.
- À l'étape « Revenus et charges », cochez la rubrique « Revenus des locations meublées non professionnelles ». Les cases de la 2042-C-PRO apparaissent.
- Indiquez votre numéro SIRET.
- Reportez le total de vos recettes de l'année, loyers et charges compris, dans la case qui correspond à votre type de location (tableau ci-dessous), sans déduire d'abattement.
- Vérifiez l'avis de situation : le revenu imposable retenu doit correspondre à 50 % ou 70 % de vos recettes.
Les cases de la 2042-C-PRO en 2026 (revenus 2025)
L'ancienne case 5ND a disparu de la déclaration 2026. Pour un loueur non professionnel au micro-BIC, les cases sont les suivantes (déclarant 1, déclarant 2, personne à charge) :
| Situation | Cases | Abattement appliqué |
|---|---|---|
| Autres locations meublées : longue durée, bail étudiant, bail mobilité | 5NI, 5OI, 5PI | 50 % |
| Meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes | 5NG, 5OG, 5PG | 50 % |
| Meublés de tourisme non classés | 5NH, 5OH, 5PH | 30 % |
| Mêmes locations, recettes soumises aux cotisations sociales par un organisme social (Urssaf) | 5NJ, 5NK, 5NL (5OJ, 5OK, 5OL pour le déclarant 2) | Identique selon le type |
Les loyers 2026 se déclareront au printemps 2027, avec le seuil de 83 600 €. Vérifiez chaque année l'intitulé des cases, car le formulaire évolue avec les réformes.
Les erreurs fréquentes
- Déclarer le revenu après abattement : l'abattement serait alors appliqué deux fois.
- Oublier les charges payées par le locataire dans les recettes.
- Utiliser la case 5NH pour un meublé de tourisme classé : vous perdez 20 points d'abattement. Gardez la décision de classement.
- Déclarer les loyers en revenus fonciers (déclaration 2044) alors que le logement est loué meublé.
Imposition micro-BIC : combien d'impôt allez-vous payer ?
Le revenu imposable supporte deux prélèvements :
- L'impôt sur le revenu, à votre tranche marginale d'imposition (TMI). Pour les revenus 2025, le barème par part est de 0 % jusqu'à 11 600 €, 11 % de 11 601 € à 29 579 €, 30 % de 29 580 € à 84 577 €, 41 % de 84 578 € à 181 917 € et 45 % au-delà.
- Les prélèvements sociaux : 18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle, depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025), qui a porté la CSG de 9,2 % à 10,6 %. La hausse s'applique dès l'imposition des revenus 2025. Les revenus fonciers d'une location vide restent à 17,2 %.
Le tableau suivant donne l'impôt total pour 1 000 € de recettes, selon votre TMI :
| TMI | Abattement 50 % (500 € imposables) | Abattement 30 % (700 € imposables) |
|---|---|---|
| 0 % | 93 € | 130,20 € |
| 11 % | 148 € | 207,20 € |
| 30 % | 243 € | 340,20 € |
| 41 % | 298 € | 417,20 € |
| 45 % | 318 € | 445,20 € |
Avec une TMI de 30 %, chaque euro de revenu imposable coûte 48,6 centimes ; au micro-BIC à 50 %, cela fait environ 24,3 centimes par euro de loyer encaissé. Ces revenus entrent dans le prélèvement à la source sous forme d'acomptes mensuels ou trimestriels prélevés sur votre compte, calculés à partir de votre dernière déclaration. La première année, vous pouvez créer ces acomptes dans votre espace particulier pour éviter un rappel l'année suivante.
Exemple chiffré : un studio étudiant au micro-BIC
Hypothèses : un studio loué meublé à un étudiant 600 € par mois plus 50 € de provision pour charges, soit 650 € par mois et 7 800 € de recettes en 2025. Le propriétaire est célibataire, avec 35 000 € de revenu imposable par ailleurs : sa TMI est de 30 %.
- Recettes à déclarer en case 5NI : 7 800 €.
- Abattement de 50 % : 3 900 €.
- Revenu imposable : 3 900 €. Son revenu total passe à 38 900 €, toujours dans la tranche à 30 %.
- Impôt sur le revenu supplémentaire : 3 900 × 30 % = 1 170 €.
- Prélèvements sociaux : 3 900 × 18,6 % = 725,40 €.
- Total : 1 895,40 €, soit 24,3 % des recettes. Il lui reste 5 904,60 € avant ses charges réelles (taxe foncière, copropriété, assurance, entretien).
Le même studio loué par un propriétaire dans la tranche à 11 % coûterait 429 € d'impôt et 725,40 € de prélèvements sociaux, soit 1 154,40 €.
Variante courte durée : classé ou non classé
Un T2 loué en courte durée rapporte 12 000 € de recettes ; le propriétaire est dans la tranche à 30 %.
| Poste | Meublé de tourisme non classé | Meublé de tourisme classé |
|---|---|---|
| Recettes | 12 000 € | 12 000 € |
| Abattement | - 3 600 € (30 %) | - 6 000 € (50 %) |
| Revenu imposable | 8 400 € | 6 000 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 2 520 € | 1 800 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 1 562,40 € | 1 116 € |
| Total | 4 082,40 € | 2 916 € |
Le classement fait économiser 1 166,40 € par an. Au-delà de 15 000 € de recettes deux années de suite, le meublé non classé passerait en outre obligatoirement au réel.
Quand le régime réel est plus intéressant
Au régime réel, vous déduisez vos charges pour leur montant exact, et vous amortissez le bien (hors terrain) ainsi que le mobilier. Le réel devient avantageux dès que l'ensemble de ces déductions dépasse l'abattement du micro, soit 50 % des loyers en longue durée et 30 % en meublé de tourisme non classé.
C'est souvent le cas dans les premières années d'un investissement financé à crédit :
- intérêts d'emprunt et assurance du prêt ;
- taxe foncière, assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété non récupérables ;
- honoraires d'expert-comptable, frais de gestion ;
- amortissement du bâti, des travaux et du mobilier.
Deux règles limitent l'effet de l'amortissement. Il ne peut pas créer ni augmenter un déficit : il est plafonné au montant des loyers diminué des autres charges, et l'excédent se reporte sur les années suivantes. Et depuis les cessions réalisées à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, sauf pour certaines résidences services (étudiants, seniors). Le gain d'impôt est réel pendant la location, mais il se paie en partie à la sortie.
Pour le détail des durées et du calcul, lisez notre guide amortissement du mobilier en LMNP.
Exemple chiffré : micro-BIC ou réel sur un T2
Hypothèses : un T2 acheté 150 000 € à crédit, loué meublé à l'année 800 € par mois charges comprises, soit 9 600 € de recettes. Le propriétaire est dans la tranche à 30 %. Le terrain représente 15 % du prix, la part amortissable du bâti est donc de 127 500 €. Le mobilier a coûté 3 500 €.
| Poste | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Recettes | 9 600 € | 9 600 € |
| Abattement de 50 % | - 4 800 € | - |
| Charges (taxe foncière 900 €, assurance 150 €, copropriété 400 €, intérêts 2 200 €, comptable 400 €) | - | - 4 050 € |
| Amortissement du bâti (2 % par an) | - | - 2 550 € |
| Amortissement du mobilier (sur 7 ans) | - | - 500 € |
| Revenu imposable | 4 800 € | 2 500 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 1 440 € | 750 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 892,80 € | 465 € |
| Total | 2 332,80 € | 1 215 € |
Le réel fait ici économiser 1 117,80 € par an, honoraires du comptable déjà déduits. Les déductions représentent environ 74 % des loyers, bien au-delà des 50 % forfaitaires. Le taux de 2 % par an pour le bâti correspond au repère d'une durée de 50 ans donné par l'administration ; votre comptable peut retenir des durées différentes par composant.
À l'inverse, le micro reste préférable pour un bien payé comptant depuis longtemps, avec peu de charges, ou si vous prévoyez de revendre rapidement. Le simulateur micro-BIC ou réel fait la comparaison avec vos propres chiffres en quelques minutes. Pour situer le meublé face à la location vide, voyez aussi les avantages et inconvénients de la location meublée.
Le mobilier : une dépense qui ne compte qu'au réel
Au micro-BIC, le prix des meubles est réputé couvert par l'abattement. Au réel, il est amorti et réduit votre base imposable. Dans les deux cas, le mobilier conditionne le régime lui-même : sans les équipements exigés par le décret du 31 juillet 2015, le bail peut être requalifié en location vide et les loyers basculent dans les revenus fonciers.
Un équipement acheté en une fois simplifie aussi la comptabilité : une facture unique, détaillée par article, avec une date de mise en service. C'est ce que fournit un pack mobilier LMNP, disponible dès 1 203 € TTC pour un studio.
Ce qui pourrait changer avec le budget 2027
Au 10 novembre 2026, aucune mesure du projet de loi de finances pour 2027 n'est votée. Le texte du Gouvernement prévoit de plafonner l'amortissement au réel des logements loués meublés (2,5 % par an et 7 000 € par an et par foyer, selon le texte déposé). Fin octobre, les députés avaient supprimé ce plafonnement en séance, et d'autres amendements touchant la location meublée avaient été discutés. Mais le 4 novembre 2026, l'Assemblée nationale a rejeté la première partie du projet par 458 voix contre 0 : tous les amendements adoptés sont tombés. Le Sénat doit examiner le texte initial du Gouvernement à partir du 20 novembre. Les abattements et seuils du micro-BIC décrits ici restent ceux en vigueur ; rien ne pourra changer avant la promulgation de la loi.
Questions fréquentes
Les charges payées par le locataire sont-elles à déclarer au micro-BIC ?
Oui. Au micro-BIC, vous déclarez la somme totale perçue : le loyer et les provisions pour charges. L'abattement est censé couvrir ces charges, que vous ne déduisez pas.
Le plafond du micro-BIC s'apprécie-t-il hors taxes ou toutes taxes comprises ?
Les plafonds sont exprimés hors taxes. La location meublée d'habitation sans prestations para-hôtelières étant exonérée de TVA, la différence ne joue en pratique que pour les activités soumises à TVA.
Peut-on revenir au micro-BIC après avoir opté pour le réel ?
Oui, si vos recettes restent sous les plafonds. L'option pour le réel simplifié se reconduit tacitement chaque année ; pour en sortir, il faut la dénoncer dans les délais auprès de votre service des impôts des entreprises.
Le micro-BIC permet-il de déduire un déficit ?
Non. L'abattement s'applique quelles que soient vos dépenses réelles. Seul le régime réel permet de constater un déficit, reportable pendant dix ans sur les revenus de location meublée non professionnelle.
Faut-il déclarer une chambre louée dans sa résidence principale ?
Les loyers sont exonérés si la chambre est la résidence principale du locataire et si le loyer reste raisonnable : pour 2026, au plus 215 € par m² et par an en Île-de-France et 159 € ailleurs, charges non comprises. Sinon, ils sont imposables en BIC, au micro-BIC par défaut. Détails dans notre guide location d'une chambre chez l'habitant.
Peut-on cumuler micro-BIC et micro-foncier ?
Oui. Les loyers d'un logement meublé relèvent des BIC, ceux d'un logement vide des revenus fonciers. Chaque catégorie a son régime, son plafond et sa déclaration : 2042-C-PRO pour le meublé, 2042 (ou 2044 au réel) pour le vide. Notre article sur le calcul de l'impôt sur les revenus locatifs compare les deux.
Sources : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (art. 12), article 50-0 du CGI, BOFiP (actualité ACTU-2025-00127 du 19 août 2026, BOI-BAREME-000044, BOI-BIC-CHAMP-40-20), impots.gouv.fr (« Location meublée », « Les régimes d'imposition », « Dois-je déclarer les loyers de ma location meublée en incluant les charges ? », « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? », brochure pratique IR 2026 et formulaire 2042-C-PRO 2026), Service-Public.fr (fiches F32744 du 15 avril 2026 et F1419), economie.gouv.fr (barème 2026), Assemblée nationale (scrutin n° 9759 du 4 novembre 2026) pour le PLF 2027. Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.