En location meublée, le « plafond LMNP » recouvre deux seuils différents. Le seuil LMNP/LMP décide de votre statut : vous devenez loueur professionnel seulement si les recettes meublées de tout le foyer fiscal dépassent 23 000 € par an et dépassent les autres revenus d'activité du foyer. Le plafond du micro-BIC, lui, décide de votre régime d'imposition : 83 600 € de recettes pour les revenus 2026 en location longue durée. Pour un couple marié ou pacsé, le seuil de 23 000 € vaut pour le foyer entier, pas par personne ; en concubinage ou en indivision, chacun compte sa propre part.
Plafond, seuil, limite LMNP : les chiffres à connaître en 2026
On parle indifféremment de « plafond LMNP », de « seuil LMNP » ou de « limite LMNP ». Ces mots désignent pourtant des montants qui n'ont ni le même objet ni la même règle de calcul. Le tableau suivant les remet à leur place.
| Montant | Ce qu'il détermine | Comment il s'apprécie | Si vous le dépassez |
|---|---|---|---|
| 23 000 € de recettes et plus que les autres revenus d'activité | Statut LMNP ou LMP | Par foyer fiscal, sur l'année civile, recettes brutes | Loueur professionnel, seulement si les deux conditions sont remplies |
| 83 600 € (revenus 2026) – 77 700 € (revenus 2025) | Accès au micro-BIC : location longue durée, meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | Par entreprise, sur les recettes hors taxes | Passage au régime réel après deux années consécutives au-dessus |
| 15 000 € | Accès au micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé | Par entreprise | Même règle, avec un abattement de 30 % au lieu de 50 % |
| 23 000 € de recettes en location de courte durée | Affiliation à l'Urssaf et cotisations sociales | Recettes annuelles de location saisonnière | Cotisations sociales à la place des prélèvements sociaux, même en LMNP |
| 90 000 € / 126 000 € HT | Exonération de la plus-value professionnelle d'un LMP | Recettes des deux années précédant la cession | Exonération partielle, puis aucune |
Existe-t-il un plafond de loyer en LMNP ?
Non. Le statut LMNP n'impose aucun loyer maximum. La seule limite est l'encadrement des loyers dans les villes qui l'appliquent. Notre simulateur de loyer encadré vous donne le loyer maximum de votre adresse.
Seuil LMNP : recettes du foyer ou revenus, ce que l'on compare
L'article 155 du CGI et la doctrine (BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10) apprécient le caractère professionnel au niveau du foyer fiscal : on additionne les recettes de tous les biens meublés de tous ses membres, et le statut obtenu vaut pour l'ensemble de ces biens. Impossible d'avoir un bien en LMNP et un autre en LMP. Le seuil porte sur les recettes, pas sur le bénéfice.
- Les recettes : total des loyers annuels acquis, charges comprises. Les indemnités d'une assurance loyers impayés comptent aussi. Les produits financiers et les subventions reçues pour acheter le bien ne comptent pas.
- Les autres revenus d'activité du foyer : traitements et salaires, y compris les pensions et rentes viagères, bénéfices industriels et commerciaux autres que la location meublée, bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles et rémunérations des gérants et associés visés à l'article 62 du CGI. On retient le revenu net de chaque catégorie, après déduction des frais ou abattements, avant imputation des déficits antérieurs. Les revenus exonérés ne comptent pas.
- Ce qui n'entre pas dans la comparaison : les revenus fonciers d'une location vide et les revenus de capitaux mobiliers (dividendes, intérêts).
Les pensions comptent comme des salaires : un couple de retraités n'est pas LMP du seul fait qu'il ne travaille plus.
Le seuil LMP : deux conditions cumulatives
Vous devenez loueur en meublé professionnel si, et seulement si, les deux conditions suivantes sont remplies la même année :
- les recettes annuelles du foyer tirées de la location meublée dépassent 23 000 € ;
- ces recettes sont supérieures au montant total des autres revenus d'activité du foyer.
Si une seule condition est remplie, vous restez LMNP. Avec 40 000 € de loyers et 50 000 € de salaires dans le foyer, vous êtes non professionnel. Avec 20 000 € de loyers et aucun autre revenu d'activité, aussi.
L'année du démarrage, les recettes sont ramenées à douze mois, au prorata du nombre de jours de location sur 365, bien par bien. Un bien acquis en cours d'année peut ainsi faire franchir le seuil sur le papier alors que les loyers réellement encaissés sont inférieurs à 23 000 €.
Plafond du micro-BIC : 83 600 € pour les revenus 2026
Au micro-BIC, l'administration applique à vos recettes un abattement forfaitaire pour charges. Ses plafonds ont été revus par la loi du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur), puis revalorisés pour 2026 à 2028.
| Type de location | Revenus 2025 (déclarés en 2026) | Revenus 2026 (déclarés en 2027) | Abattement |
|---|---|---|---|
| Location meublée de longue durée (bail d'un an, bail étudiant, bail mobilité) | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 77 700 € | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 15 000 € | 30 % |
Trois points à retenir :
- Il ne décide pas du statut. Un LMP peut rester au micro-BIC, un LMNP peut opter pour le réel.
- Le dépassement n'est pas immédiat. Le réel s'applique de plein droit quand les recettes des deux années précédentes dépassent le plafond.
- Il s'apprécie par entreprise, pas par foyer. Deux conjoints qui louent chacun un bien en nom propre comparent chacun leurs recettes au plafond. Pour un bien indivis, la règle est plus stricte (voir plus bas).
Pour comparer l'abattement forfaitaire et le régime réel sur vos chiffres, utilisez le simulateur micro-BIC ou réel. Notre article sur le micro-BIC en location meublée détaille la déclaration case par case.
Le cas du couple : mariés, pacsés, concubins
Couple marié ou pacsé : un seul seuil pour deux
Époux et partenaires de Pacs souscrivent une déclaration commune : leurs recettes meublées s'additionnent, leurs revenus d'activité aussi. Peu importe à qui appartient chaque bien : un studio au nom de Madame et un T2 au nom de Monsieur comptent ensemble pour le seuil de 23 000 €. Répartir les biens entre conjoints ne change donc rien au statut LMNP ou LMP ; cela peut seulement changer le plafond micro-BIC applicable à chacun.
Sur la déclaration 2042-C-PRO, chaque conjoint déclare toutefois les recettes des biens qui lui reviennent dans ses propres cases : 5NI pour le déclarant 1 et 5OI pour le déclarant 2 en location longue durée au micro-BIC, 5NA et 5OA pour un bénéfice au régime réel.
L'année du mariage ou du Pacs
L'imposition commune est la règle dès l'année de l'union. Le couple peut toutefois opter, pour cette année-là seulement, pour deux déclarations séparées. Chacun apprécie alors le seuil avec ses propres recettes et ses propres revenus. L'année suivante, les compteurs se rejoignent : c'est souvent là que le statut bascule.
Couple en concubinage
Les concubins déclarent séparément. Chacun apprécie le seuil de 23 000 € avec ses propres recettes et ses propres revenus d'activité. Pour un bien acheté ensemble, chacun prend en compte sa quote-part des loyers.
Enfants rattachés
Un enfant majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents en fait partie : s'il loue lui aussi un bien meublé, ses recettes entrent dans le total du foyer.
LMNP en indivision : calcul, déclaration et choix du régime
Calcul des recettes par indivisaire
Le seuil de 23 000 € ne s'apprécie pas au niveau de l'indivision. Pour une location consentie par un groupement soumis au régime des sociétés de personnes, catégorie dans laquelle l'administration range les indivisions, la doctrine prévoit que le seuil s'apprécie au niveau de chaque membre, à proportion de ses droits, puis au niveau de son foyer fiscal (BOI-BIC-CHAMP-40-10).
Chaque indivisaire retient donc :
- sa quote-part des loyers du bien indivis (50 % des recettes pour une indivision à parts égales) ;
- plus les recettes de ses autres locations meublées, en nom propre ou en indivision ;
- plus les recettes meublées des autres membres de son foyer fiscal.
Pour deux époux indivisaires, le calcul revient au même que sans indivision : leurs deux quotes-parts se rejoignent dans le foyer. L'indivision ne fait une différence que pour des indivisaires de foyers différents.
Déclaration et SIRET
Selon l'administration fiscale, les loueurs en meublé non professionnels qui exploitent un bien en indivision déclarent leur activité sur le guichet unique (formalites.entreprises.gouv.fr) dans les quinze jours du début de la location. Cette démarche attribue un numéro SIRET et sert à indiquer le régime d'imposition choisi. Le numéro est reporté sur la déclaration 2042-C-PRO.
Au régime réel, le résultat est déterminé pour l'ensemble du bien, dans une comptabilité unique : recettes, charges, intérêts d'emprunt et amortissements. Une seule déclaration de résultat 2031 est établie, puis chaque indivisaire reporte sa quote-part sur sa 2042-C-PRO : case 5NA (bénéfice) ou 5NY (déficit) pour le déclarant 1, 5OA ou 5OY pour le déclarant 2. Confiez la 2031 à un seul interlocuteur, en général l'expert-comptable de l'indivision.
Choix du régime : le micro-BIC en indivision est fragile
C'est le point le plus sensible. Deux positions coexistent en novembre 2026 :
- L'administration considère que les indivisions, assimilées aux sociétés de personnes, ne peuvent pas, sauf exception, bénéficier du micro-BIC (CGI, article 50-0, 2-c ; BOI-BIC-DECLA-10-10-20). Le résultat serait alors déterminé au régime réel.
- Le Conseil d'État a jugé le 14 novembre 2025 (n° 495516) que la seule mise en location d'un bien indivis ne crée pas une société de fait entre époux. Mais il a aussi jugé que, lorsque l'activité est exercée dans une seule entreprise, le plafond du micro-BIC s'apprécie sur la totalité des recettes, même si chaque époux en déclare une partie.
Conséquence pratique : n'additionnez pas « deux plafonds micro-BIC » parce que le bien est à deux noms. Un bien indivis qui encaisse 90 000 € de loyers par an dépasse le plafond de 83 600 €, même partagé à 50/50. Pour des indivisaires de foyers différents, la question n'a pas été tranchée. Avant de choisir le micro-BIC pour un bien indivis, faites confirmer votre situation par votre service des impôts ou un expert-comptable. Dans beaucoup de cas, le régime réel est de toute façon plus favorable grâce à l'amortissement du bien et du mobilier.
Nom propre, indivision ou SCI ?
| Mode de détention | Seuil LMNP/LMP de 23 000 € | Plafond micro-BIC | À savoir |
|---|---|---|---|
| Nom propre d'un conjoint marié ou pacsé | Foyer fiscal (recettes des deux conjoints additionnées) | Recettes de ce conjoint | Le plus simple |
| Indivision entre époux ou partenaires | Foyer fiscal (quotes-parts réunies) | Totalité des recettes du bien ; micro-BIC contesté par l'administration | Comptabilité unique au réel |
| Indivision entre concubins ou héritiers | Quote-part de chacun, puis son propre foyer | Micro-BIC contesté, question non tranchée | Prévoir une convention d'indivision |
| SCI à l'impôt sur les sociétés | Sans objet : pas de statut LMNP ni LMP | Sans objet | Résultat imposé à l'IS, plus-value calculée sur la valeur comptable |
La SCI à l'IS est exclue du LMNP : son résultat est imposé à l'IS et la plus-value de revente se calcule sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention. Une SCI à l'impôt sur le revenu ne convient pas non plus : la location meublée habituelle est une activité commerciale qui, au-delà d'une part accessoire de ses recettes, la rend passible de l'IS.
Exemples chiffrés
| Situation | Recettes meublées du foyer | Autres revenus d'activité nets | Statut |
|---|---|---|---|
| Couple marié, un seul salaire | 26 000 € | 28 800 € | LMNP |
| Même couple, salaire réduit à 22 000 € | 26 000 € | 22 000 € | LMP |
| Couple pacsé de retraités | 38 000 € | 36 000 € de pensions | LMP |
| Concubins, bien en indivision 50/50 | 15 000 € chacun | 20 000 € et 0 € | LMNP tous les deux |
| Les mêmes, une fois mariés | 30 000 € | 20 000 € | LMP |
Premier cas. Les 26 000 € de loyers dépassent 23 000 €, mais le salaire net de 28 800 € reste supérieur : le couple reste LMNP. Si ce salaire baisse à 22 000 € (temps partiel, congé parental), le foyer devient LMP sans avoir acheté un bien de plus. De même, le couple de retraités avec 40 000 € de pensions resterait LMNP.
Concubins puis mariés. Chacun encaisse 15 000 € d'un T3 commun : tous deux sont LMNP, quel que soit leur salaire. Mariés, le foyer totalise 30 000 € de recettes contre 20 000 € de salaires : il devient LMP. Le mariage ou le Pacs peut changer votre statut sans aucune modification de votre patrimoine.
Première année. Un studio loué à partir du 1er juillet rapporte 13 000 € sur 184 jours. Ramenées à douze mois (13 000 × 365 / 184), les recettes retenues sont d'environ 25 788 €, au-dessus de 23 000 €.
Exemple détaillé : un frère et une sœur en indivision
Paul (60 %) et Léa (40 %) héritent d'un T2 qu'ils louent meublé 1 250 € par mois charges comprises, soit 15 000 € par an. Léa possède par ailleurs, en nom propre, un studio meublé loué 9 600 € par an. Elle est pacsée ; son partenaire n'a pas de location meublée.
- Paul : 60 % × 15 000 € = 9 000 € de recettes. Il est LMNP, sous le seuil de 23 000 €.
- Léa : 40 % × 15 000 € = 6 000 €, plus 9 600 € pour son studio, soit 15 600 € pour son foyer. Elle est LMNP aussi.
- Si Léa achète un second studio loué 9 000 € par an, son foyer atteint 24 600 €. Elle ne devient LMP que si ce total dépasse aussi les salaires nets du couple. Avec 48 000 € de salaires à deux, elle reste LMNP.
Au régime réel, si l'indivision dégage 3 000 € de résultat, Paul déclare 1 800 € et Léa 1 200 €, chacun dans sa propre case de la 2042-C-PRO.
Ce que change le passage en LMP
Devenir loueur professionnel n'est ni une sanction ni un avantage en soi. Voici ce qui change.
Cotisations sociales
En LMNP, le bénéfice supporte les prélèvements sociaux de 18,6 % depuis la hausse de CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (17,2 % pour les revenus fonciers d'une location vide). En LMP, ces prélèvements sont remplacés par les cotisations sociales des indépendants, versées à l'Urssaf, qui ouvrent des droits à la retraite ; une cotisation minimale peut être due même sans bénéfice. Selon l'Urssaf, avec des recettes 2026 entre 23 000 € et 83 600 €, vous choisissez entre micro-entrepreneur (cotisations sur les recettes) et travailleur indépendant (cotisations sur le bénéfice) ; au-delà, seul le second est possible. Faites chiffrer les deux options.
Cas particulier : en location de courte durée, l'affiliation à l'Urssaf est obligatoire dès 23 000 € de recettes annuelles, même si vous restez LMNP au sens fiscal. Notre article sur la location de courte durée détaille ce régime.
Déficits
En LMNP, un déficit ne s'impute que sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans. En LMP, il s'impute sur le revenu global sans limite de montant, puis se reporte pendant six ans si le revenu global ne suffit pas.
Plus-value à la revente
- En LMNP, la vente relève des plus-values des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Depuis les cessions du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel viennent réduire le prix d'acquisition, ce qui augmente la plus-value (loi de finances pour 2025 ; les résidences services étudiantes, seniors et les Ehpad sont exclues de cette règle).
- En LMP, la vente relève des plus-values professionnelles : la part correspondant aux amortissements est une plus-value à court terme, le reste une plus-value à long terme. Après cinq ans d'activité, l'exonération est totale si les recettes moyennes des deux années précédant la cession sont inférieures à 90 000 € HT, et partielle jusqu'à 126 000 € HT (article 151 septies du CGI).
Pour estimer l'impôt d'une revente en LMNP, utilisez notre simulateur de plus-value immobilière.
CFE et IFI
- CFE : due en LMNP comme en LMP, sauf exonérations (recettes de 5 000 € au plus, notamment).
- IFI : les biens loués en LMP peuvent, sous conditions, être exonérés d'impôt sur la fortune immobilière comme biens professionnels. En LMNP, ils restent dans l'assiette.
Le statut se réapprécie chaque année : un foyer peut redevenir LMNP si ses salaires augmentent ou si ses loyers baissent.
Comment anticiper
Avant un nouvel achat, projetez vos recettes brutes (pas votre bénéfice) avec le simulateur de rentabilité LMNP. Surveillez les changements de situation : mariage, Pacs, retraite, temps partiel, héritage d'une part indivise. Dès que vous approchez des 23 000 €, faites chiffrer les deux statuts par un expert-comptable.
Enfin, quel que soit le statut, le bail meublé repose sur un logement réellement équipé. Notre liste des meubles pour un LMNP distingue l'obligatoire, le conseillé et ce qui se voit dans le loyer. Si vous préférez équiper en une fois, nos packs mobilier couvrent les logements du studio au T6, avec une facture unique détaillée par article, utile pour l'amortissement au réel.
Questions fréquentes
Le seuil de 23 000 € est-il de 23 000 € par conjoint ?
Non. Pour un couple marié ou pacsé, il s'agit de 23 000 € de recettes pour l'ensemble du foyer fiscal. Seuls des concubins, qui déclarent séparément, disposent chacun de leur propre seuil.
Le seuil LMNP en indivision s'apprécie-t-il par indivisaire ?
Oui. Chaque indivisaire retient sa quote-part des recettes du bien indivis, l'ajoute à ses autres recettes meublées et à celles de son foyer, puis compare le total à 23 000 € et aux autres revenus d'activité du foyer.
Que se passe-t-il si je dépasse 23 000 € en cours d'année ?
Rien d'automatique. Le statut s'apprécie sur l'année civile entière. Vous ne devenez LMP que si, sur l'année, vos recettes dépassent 23 000 € et vos autres revenus d'activité. En location de courte durée, le dépassement de 23 000 € entraîne en revanche l'affiliation à l'Urssaf.
Peut-on rester au micro-BIC au-dessus de 83 600 € ?
Une année, oui : le régime réel ne s'impose qu'après deux années consécutives au-dessus du plafond. Pour un bien en indivision, le plafond se compare aux recettes totales du bien, pas à la part de chacun.
Retrouvez nos calculateurs et modèles de documents dans la boîte à outils du loueur en meublé.
Sources : articles 50-0, 155, 151 septies et 156 du CGI ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-10 (version du 15 avril 2026) et BOI-BIC-DECLA-10-10-20 (version du 19 août 2026) ; Conseil d'État, 14 novembre 2025, n° 495516 ; impots.gouv.fr (dépliant « Loueurs en meublé non professionnels », mars 2026 ; page « déclarer l'année du mariage ou du Pacs ») ; Service-Public.fr (fiches F32744 et F34102) ; Urssaf.fr (économie collaborative, seuils 2026) ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; loi de finances pour 2025 (article 84) ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.