Location courte durée : loi Le Meur, fiscalité et rentabilité 2026

La location courte durée recouvre surtout le meublé de tourisme, loué à la nuit, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage (90 jours consécutifs au plus pour un même client), mais aussi la location de moyenne durée : le bail mobilité (1 à 10 mois) et le bail étudiant de 9 mois, qui relèvent du droit des baux d'habitation. Pour louer 3 ou 6 mois, le bon contrat dépend donc du locataire, pas seulement de la durée. Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, le meublé de tourisme est plus encadré : enregistrement généralisé, plafond de 120 jours pour une résidence principale que la commune peut ramener à 90, exigences de DPE, quotas et règles de copropriété. Sa fiscalité est aussi moins favorable : en micro-BIC, 30 % d'abattement jusqu'à 15 000 € de recettes pour un meublé non classé.

Location courte, moyenne ou longue durée : les contrats possibles

Le droit ne définit ni la « location courte durée » ni la « location moyenne durée » : il connaît des contrats, comparés ici pour un logement meublé.

Contrat	Durée	Pour qui	Dépôt de garantie	Préavis du locataire	Fin à l'initiative du bailleur
Location saisonnière (meublé de tourisme)	Nuit, semaine ou mois ; 90 jours consécutifs maximum par client et par année civile	Clientèle de passage qui n'y élit pas domicile	Libre, fixé au contrat	Selon le contrat (conditions d'annulation)	À la date de départ prévue
Meublé de tourisme dans sa résidence principale	120 jours par an au total, 90 si la commune l'a décidé	Clientèle de passage, pendant vos absences	Libre, fixé au contrat	Selon le contrat	À la date de départ prévue
Bail mobilité	1 à 10 mois, ni renouvelable ni reconductible	Étudiant, stagiaire, apprenti, formation professionnelle, service civique, mutation ou mission temporaire	Interdit	1 mois, à tout moment	Fin automatique au terme, sans congé
Bail meublé étudiant	9 mois, non reconductible	Étudiant	2 mois de loyer hors charges maximum	1 mois, à tout moment	Fin au terme, sans reconduction
Bail meublé de résidence principale	1 an minimum, reconduit tacitement	Tout locataire	2 mois de loyer hors charges maximum	1 mois, à tout moment	Congé 3 mois avant l'échéance, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux

La résidence principale, au sens de la loi de 1989, est le logement occupé au moins huit mois par an. Le meublé de tourisme, lui, suppose que le client en ait l'usage exclusif, pour un séjour court, sans y élire domicile.

Location moyenne durée : le bail mobilité

La location moyenne durée désigne en pratique les séjours de un à dix mois : stage, mission, formation, mutation, chantier. Le bail mobilité, créé par la loi Élan de 2018, est le contrat prévu pour ces besoins. Il échappe au régime du meublé de tourisme : ni plafond de 120 jours, ni numéro d'enregistrement. Ses règles :

• Bail écrit qui indique le motif du locataire et précise qu'il s'agit d'un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. Sans ces deux mentions, ce n'est pas un bail mobilité.
• Dépôt de garantie interdit, mais caution possible ; le locataire peut obtenir la garantie Visale, y compris s'il est étudiant.
• Charges au forfait, loyer non révisable en cours de bail, clause de solidarité interdite en colocation.
• Durée modifiable une fois par avenant, sans dépasser 10 mois au total. Si les parties signent ensuite un nouveau bail pour le même logement, c'est obligatoirement un bail meublé classique.
• Le loyer est libre, sauf dans les villes où il est encadré (notamment Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier et une partie de Grenoble-Alpes Métropole) : notre simulateur de loyer encadré donne le plafond applicable.

La loi du 26 novembre 2025 permet en outre une durée d'une semaine à 18 mois dans les futures résidences à vocation d'emploi, un dispositif dont la mise en place reste à suivre.

Location courte durée de 3 mois ou de 6 mois : quel contrat choisir ?

Pour une durée de quelques mois, posez-vous trois questions dans l'ordre :

1. Le logement deviendra-t-il la résidence principale du locataire ? Si non (touriste, client de passage), c'est une location saisonnière. Si oui, c'est un bail de la loi de 1989.
2. Le locataire entre-t-il dans un motif du bail mobilité ? Études, stage, apprentissage, formation, service civique, mutation ou mission : le bail mobilité convient, pour la durée exacte souhaitée.
3. Sinon, il reste le bail meublé d'un an (9 mois pour un étudiant). Le locataire peut partir au bout de 3 ou 6 mois avec un mois de préavis, mais vous ne pouvez pas lui imposer de partir avant l'échéance.

Location courte durée 3 mois

• Salarié en mission, stagiaire, étudiant : bail mobilité de 3 mois. Fin automatique au terme, sans dépôt de garantie.
• Vacancier ou séjour de passage : location saisonnière, à condition de ne pas dépasser 90 jours consécutifs. Attention, trois mois civils peuvent faire plus : du 1er mars au 31 mai, cela fait 92 jours. Les règles du meublé de tourisme s'appliquent alors.
• Locataire qui garde sa résidence principale ailleurs (pied-à-terre professionnel, par exemple) : la loi de 1989 ne s'applique qu'à la résidence principale du locataire (article 2) ; une autre location relève du Code civil, avec une durée et un préavis fixés au contrat. Si l'occupant y vit en réalité à titre principal, le contrat risque d'être requalifié en bail meublé d'un an.

Location courte durée 6 mois

Six mois dépassent la limite de 90 jours de la location saisonnière : un contrat de meublé de tourisme ne convient pas. Il reste le bail mobilité de 6 mois si le locataire a un motif éligible, le contrat de Code civil s'il conserve sa résidence principale ailleurs, et sinon le bail meublé d'un an. Deux baux mobilité de 6 mois par an sont possibles avec deux locataires différents ; avec le même, le second bail serait un bail meublé classique.

Au-delà de 10 mois, le bail étudiant de 9 mois ou le bail meublé d'un an prennent le relais. Pour comparer la location meublée à la location vide sur la durée, consultez notre article sur les avantages et inconvénients de la location meublée.

Bail de courte durée meublé : ce que le contrat doit contenir

Contrat de location saisonnière

La réservation d'un meublé de tourisme exige un contrat écrit en deux exemplaires, qui mentionne notamment :

• les parties, l'adresse, la durée, les dates et heures d'arrivée et de départ ;
• le descriptif des lieux, l'inventaire du mobilier et des équipements ;
• le prix, les modalités de paiement (arrhes ou acompte, solde) et les charges si elles ne sont pas incluses ;
• le numéro d'enregistrement et le statut du loueur (LMNP ou LMP), le classement s'il existe ;
• la taxe de séjour prévisionnelle, le dépôt de garantie et son délai de restitution, le nombre maximal d'occupants ;
• les conditions d'annulation. À défaut, des arrhes sont perdues par le client qui annule et restituées au double par le loueur qui annule ; un acompte engage le client à payer tout le séjour, sauf relocation.

L'état des lieux, facultatif, évite les litiges sur le dépôt de garantie : utilisez notre modèle d'état des lieux avec un inventaire détaillé.

Bail mobilité et bail meublé

Le bail mobilité reprend les mentions d'un bail meublé, plus le motif du locataire, la référence au titre Ier ter et l'interdiction du dépôt de garantie. Il interdit la clause de solidarité, la révision du loyer et la clause de renouvellement. Notre modèle de bail meublé sert de base ; l'inventaire et l'état des lieux sont joints au bail, comme pour toute location meublée.

Location courte durée entre particuliers : ce que la loi Le Meur a changé

Le numéro d'enregistrement, désormais pour tous

Depuis le 20 mai 2026, la déclaration soumise à enregistrement est en principe obligatoire dans toutes les communes, résidence principale comprise, et doit passer par un téléservice national. Ce téléservice, géré par la Direction générale des entreprises, est annoncé pour le quatrième trimestre 2026, sans date d'ouverture officielle connue au 10 novembre 2026. En attendant, la démarche reste communale : formulaire cerfa n° 14004 ou téléservice de la mairie. Une fois le téléservice national ouvert, tous les loueurs devront s'y enregistrer, même avec un numéro communal ; les anciens numéros seront invalides après une période de transition de plusieurs mois. Le numéro figure sur chaque annonce et se communique au syndic.

Le plafond de jours pour une résidence principale

Louer sa résidence principale en meublé de tourisme reste possible sans autorisation de changement d'usage, dans la limite de 120 jours par an. Depuis 2025, la commune peut abaisser ce plafond jusqu'à 90 jours. Il peut être dépassé pour obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Les plateformes désactivent l'annonce une fois le plafond atteint ; le dépassement est sanctionné par une amende civile.

Changement d'usage, quotas et DPE

• Changement d'usage : toute commune peut désormais soumettre à autorisation la transformation d'un logement en meublé de tourisme, par simple délibération si elle est soumise à la taxe sur les logements vacants, par délibération motivée sinon. Louer sans l'autorisation requise expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par meublé.
• Quotas : la commune peut plafonner le nombre d'autorisations, valables cinq ans au plus.
• DPE : en métropole, toute nouvelle demande de changement d'usage exige un DPE classé de A à E. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme qui ne sont pas la résidence principale du loueur devront être classés de A à D.

Copropriété

Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement de copropriété doit dire si les meublés de tourisme sont autorisés. Si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, l'assemblée générale peut les interdire à la majorité des membres représentant deux tiers des voix, hors location occasionnelle d'une résidence principale. Lisez le règlement avant d'acheter.

Location courte durée de particulier : le résumé

Votre situation	Enregistrement	Limite de durée	Autorisation de la mairie
Résidence principale louée aux touristes	Oui	120 jours par an, ou 90 selon la commune	Non
Résidence secondaire ou studio d'investissement en meublé de tourisme	Oui	Aucune, hors 90 jours par client	Selon la commune (changement d'usage, quotas, DPE)
Logement loué en bail mobilité ou bail meublé	Non	Durée du bail	Non

La fiscalité en 2025 et 2026

Meublé de tourisme, bail mobilité ou bail meublé classique : les loyers d'un loueur en meublé non professionnel sont des bénéfices industriels et commerciaux. En micro-BIC, l'abattement dépend du type de location :

Type de location	Revenus 2025 (déclarés en 2026)	Revenus 2026 (déclarés en 2027)	Abattement
Meublé de tourisme non classé	15 000 €	15 000 €	30 %
Meublé de tourisme classé	77 700 €	83 600 €	50 %
Location meublée de longue durée, bail mobilité, bail étudiant	77 700 €	83 600 €	50 %

L'abattement ne peut pas être inférieur à 305 €. Au-delà du plafond, le régime réel s'applique ; il peut aussi être choisi sur option. Au réel, l'amortissement du mobilier ne peut pas créer de déficit, l'excédent se reporte : notre simulateur micro-BIC ou réel compare les deux. Les prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle sont de 18,6 %, contre 17,2 % sur les revenus fonciers, selon Service-Public.fr. Au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, des cotisations sociales peuvent être dues à l'Urssaf. Les plateformes de location transmettent chaque année à l'administration fiscale les revenus perçus par leurs utilisateurs : un particulier doit donc déclarer ses recettes de courte durée, même modestes. Enfin, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous conditions.

Le projet de loi de finances pour 2027 prévoyait de plafonner l'amortissement des LMNP, plus sévèrement pour les meublés de tourisme ; l'Assemblée nationale a supprimé ce volet fin octobre 2026. Le texte peut encore évoluer : rien ne serait applicable avant les revenus 2027.

Courte, moyenne ou longue durée : un exemple chiffré

Prenons un T2 meublé dans une ville moyenne, propriétaire imposé à 30 %, micro-BIC. Les chiffres de loyer, de taux d'occupation et de frais sont des hypothèses, à remplacer par les vôtres. Taxe foncière, assurance et charges de copropriété non récupérables sont laissées de côté, car elles pèsent dans tous les cas.

• Longue durée : 700 € par mois hors charges, soit 8 400 € par an. Abattement de 50 % : 4 200 € imposables. Impôt et prélèvements sociaux (30 % + 18,6 %) : environ 2 041 €. Reste environ 6 359 €.
• Moyenne durée en bail mobilité : 850 € par mois, loué 10 mois sur 12 entre deux missions, soit 8 500 € par an. Abattement de 50 % : 4 250 € imposables, soit environ 2 066 € d'impôt et de prélèvements. Reste environ 6 434 €, avant les frais de remise en état et de recherche de locataire entre deux baux.
• Meublé de tourisme non classé : 160 nuits à 80 €, soit 12 800 € de recettes. Frais à votre charge : ménage et linge à 35 € pour 53 séjours (1 855 €), commission de plateforme supposée à 15 % (1 920 €), énergie, internet et abonnements (1 200 €). Il reste 7 825 € avant impôt. Abattement de 30 % : 8 960 € imposables, soit environ 4 355 € d'impôt et de prélèvements. Reste environ 3 470 €.
• Même logement, classé : abattement de 50 %, 6 400 € imposables, environ 3 110 € d'impôt et de prélèvements. Reste environ 4 715 €.

Dans ce scénario, la longue ou la moyenne durée rapporte davantage après impôt, avec moins de gestion ; le bail mobilité n'a l'avantage que si son loyer plus élevé compense la vacance. La courte durée ne l'emporte qu'avec un taux d'occupation élevé, un prix par nuit nettement supérieur ou le régime réel. D'après l'ANIL (octobre 2026), un meublé de longue durée se loue déjà en moyenne environ 10 % plus cher qu'un logement vide, et plus de 15 % dans les marchés tendus. Pour refaire le calcul avec vos chiffres, utilisez le simulateur de rentabilité Airbnb et, pour la longue durée, le comparateur location meublée ou vide.

Bien équiper un meublé de courte durée

Un meublé de tourisme comme un logement en bail mobilité doit contenir au minimum la liste du décret de 2015 : literie avec couette ou couverture, occultation des chambres, plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à -6 °C ou moins, vaisselle, ustensiles, table, sièges, étagères, luminaires et matériel d'entretien. Pour la courte durée, ajoutez ce qui conditionne les commentaires des voyageurs :

• Le linge en double : deux parures par lit et deux jeux de serviettes par voyageur, pour enchaîner les rotations.
• Un couchage d'appoint : un canapé convertible permet d'afficher une capacité supérieure.
• Le petit électroménager et un accès autonome : bouilloire, cafetière, sèche-cheveux ; boîte à clés ou serrure à code.
• Des meubles robustes et faciles à nettoyer : les rotations usent plus vite qu'une location à l'année.

En moyenne durée, le locataire travaille souvent sur place : un vrai bureau, une bonne connexion et des rangements comptent plus que la décoration. Le classement en étoiles, facultatif et payant, est valable cinq ans. Notre checklist d'équipement Airbnb détaille la liste pièce par pièce, et notre guide pour meubler un Airbnb ou un meublé de tourisme donne les priorités par budget. Si vous voulez tout recevoir en une fois, les packs meublé Airbnb de Les Compositeurs regroupent le mobilier de chaque pièce, dès 1 203 € TTC, livrés en 7 jours ouvrés.

Les démarches avant la première location

Pour un meublé de tourisme

• Vérifier auprès de la mairie : changement d'usage, quotas, plafond de jours, enregistrement.
• Vérifier le règlement de copropriété et informer le syndic une fois le numéro obtenu.
• Demander un numéro SIRET (gratuit) et, si besoin, faire réaliser le DPE.
• Collecter et reverser la taxe de séjour, sauf si la plateforme encaisse le paiement et s'en charge.
• Faire remplir une fiche de police aux clients étrangers et la conserver six mois.
• Souscrire une assurance adaptée, non obligatoire mais vivement recommandée.

Pour un bail mobilité

• Demander le justificatif du motif (convention de stage, ordre de mission…) et vérifier l'éligibilité à Visale avant la signature, si vous comptez sur cette garantie.
• Rédiger le bail avec ses mentions obligatoires, joindre inventaire et diagnostics, faire l'état des lieux.
• Demander un numéro SIRET et vérifier le plafond de loyer si la ville l'encadre.

Questions fréquentes

Quel contrat pour une location courte durée de 3 mois ?

Un bail mobilité de 3 mois si le locataire est étudiant, stagiaire, en formation ou en mission. Un contrat de location saisonnière s'il s'agit d'un séjour touristique de 90 jours consécutifs au plus. Sinon, un bail meublé d'un an, que le locataire pourra quitter avec un mois de préavis.

Peut-on louer un appartement meublé 6 mois sans bail mobilité ?

Oui, avec un bail meublé d'un an : le locataire peut partir au bout de 6 mois en respectant un mois de préavis, mais vous ne pouvez pas l'y obliger. Un contrat de Code civil n'est possible que si le logement n'est pas sa résidence principale. La location saisonnière, limitée à 90 jours, ne convient pas.

Un locataire en bail mobilité peut-il partir avant la fin ?

Oui, à tout moment, avec un préavis d'un mois, par lettre recommandée, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature. Le loyer reste dû pendant le préavis, sauf si un autre locataire le remplace avec votre accord. Le bailleur, lui, ne peut pas donner congé avant le terme.

Puis-je louer mon studio d'investissement en courte durée sans autorisation ?

Cela dépend de la commune. Si elle applique le changement d'usage, il faut une autorisation, avec un DPE de A à E. Sinon, la location est possible après enregistrement. Seule la mairie peut vous donner la règle exacte. Un bail mobilité, en revanche, ne demande ni autorisation ni enregistrement.

Le plafond de 120 jours s'applique-t-il à une résidence secondaire ?

Non. Le plafond de 120 jours, ou 90 si la commune l'a abaissé, concerne la résidence principale. Une résidence secondaire n'a pas de plafond de jours, mais peut être soumise au changement d'usage et aux quotas.

Le classement vaut-il le coût ?

En micro-BIC, il fait passer l'abattement de 30 % à 50 % et le plafond de 15 000 € à 83 600 € pour les revenus 2026. Dans notre exemple, l'écart dépasse 1 200 € par an.

Sources : loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 2, 25-3 à 25-11 et titre Ier ter), loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, Code du tourisme (articles L324-1 à L324-2-1), Service-Public.fr (fiches F2043, F2045 du 20 août 2026, F2315 du 6 mars 2026, F33175, F34759, F32744, F2329, F10864, F2721 et actualité du 27 juillet 2026), impots.gouv.fr (seuils micro-entreprise 2026-2028), ministère de la Transition écologique (plaquette « Régulation des meublés touristiques », 2025), ANIL (étude sur la location meublée, octobre 2026), Assemblée nationale (PLF 2027, article 7, octobre 2026). Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.