Louer une chambre chez l'habitant, c'est louer une pièce meublée de sa résidence principale à une personne qui en fait la sienne, en partageant cuisine et salle de bain. Côté propriétaire, les loyers sont exonérés d'impôt si le loyer annuel hors charges reste sous 215 € par m² en Île-de-France et 159 € par m² ailleurs (plafonds 2026) ; au-delà, ils sont imposés en location meublée, en général au micro-BIC avec 50 % d'abattement. Attention : cette exonération est prévue par la loi jusqu'au 31 décembre 2026, et sa prolongation n'est pas acquise à la date de cet article.
Chambre chez l'habitant, colocation, chambre d'hôtes : de quoi parle-t-on ?
Trois situations se ressemblent mais n'obéissent pas aux mêmes règles. Le critère décisif est simple : l'occupant vit-il chez vous à titre de résidence principale, ou est-il de passage ?
| Situation | Occupant | Contrat | Fiscalité du loueur (2026) |
|---|---|---|---|
| Chambre chez l'habitant | Y fait sa résidence principale (étudiant, apprenti, salarié) ou sa résidence temporaire de saisonnier | Bail meublé (1 an ou 9 mois étudiant) ou bail mobilité | Exonération si loyer « raisonnable », sinon micro-BIC 50 % ou réel |
| Colocation sans le propriétaire | Plusieurs locataires, propriétaire absent | Bail unique ou baux individuels | Location meublée classique (LMNP), pas d'exonération |
| Chambre d'hôtes | Touristes à la nuitée, petit-déjeuner compris | Pas de bail, déclaration en mairie | Exonération si recettes ≤ 760 € par an, sinon micro-BIC 50 % |
| Chambre louée à la nuit sans prestation | Clientèle de passage | Meublé de tourisme | Micro-BIC 30 % (non classé), règles de la loi Le Meur |
La suite de cet article porte sur le premier cas : la location au mois, à quelqu'un qui habite vraiment chez vous. Pour la location à la nuitée, voyez notre guide de la location courte durée.
Côté propriétaire : le cadre juridique
Quel bail signer ?
Si la chambre devient la résidence principale de l'occupant (au moins huit mois par an), la location relève en principe du régime des locations meublées de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (titre Ier bis). Trois contrats sont possibles :
- Bail meublé d'un an, reconduit tacitement. Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis. Vous ne pouvez donner congé que pour l'échéance, trois mois avant, pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux.
- Bail étudiant de 9 mois, non reconduit. Adapté à l'année universitaire.
- Bail mobilité de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire. Aucun dépôt de garantie n'est autorisé.
Le bail suit le contrat type et comporte l'inventaire du mobilier et l'état des lieux. Précisez dans une clause les pièces partagées (cuisine, salle de bain, salon), les horaires éventuels et le rangement réservé au locataire. Notre modèle de bail meublé sert de base ; ajoutez ces clauses de partage.
Un contrat qui ne relève pas de la loi de 1989 (convention d'occupation de droit commun) ne se conçoit que si la chambre n'est pas la résidence principale de l'occupant, par exemple un stagiaire de quelques semaines qui garde son logement ailleurs. En cas de litige, le juge regarde la réalité de l'occupation et peut requalifier le contrat : en cas de doute, signez un bail meublé.
Le cas particulier de la cohabitation intergénérationnelle
Une personne de 60 ans ou plus peut louer ou sous-louer une partie de son logement à un jeune de moins de 30 ans, contre une contrepartie financière modeste, avec un contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire (articles L. 631-17 à L. 631-19 du Code de la construction et de l'habitation). La loi de 1989 ne s'applique pas à ce contrat. Des associations spécialisées organisent la mise en relation.
Décence de la chambre
Le logement doit être décent : chauffage, aération, éclairage naturel, installations sûres, DPE au moins F depuis le 1er janvier 2025 pour les baux signés ou reconduits (les logements G sont exclus). Pour la chambre elle-même, la règle des 9 m² et 20 m³ s'impose en colocation à baux individuels ; retenez-la par prudence pour une chambre chez l'habitant. C'est aussi ce que vérifie la CAF pour verser une aide au logement au locataire.
Si vous êtes vous-même locataire
Louer une chambre de votre logement est alors une sous-location (article 8 de la loi de 1989). Il vous faut l'accord écrit de votre bailleur, à la fois sur le principe et sur le prix. Le loyer au m² demandé au sous-locataire ne peut pas dépasser celui que vous payez. Vous transmettez au sous-locataire l'autorisation écrite et une copie de votre bail. Sans accord, vous vous exposez à la résiliation de votre bail et au reversement des sommes perçues. En logement social, la sous-location n'est admise que dans des cas limités : interrogez votre bailleur avant toute démarche.
Copropriété
Louer une chambre à usage d'habitation est compatible avec la plupart des règlements de copropriété, y compris avec une clause d'habitation « bourgeoise ». Il n'en va pas de même pour la location touristique : chambres d'hôtes et meublés de tourisme peuvent être limités par le règlement, et la loi du 19 novembre 2024 dite loi Le Meur a facilité ces restrictions. Relisez votre règlement si vous envisagez des nuitées.
Assurance
Prévenez votre assureur habitation : vous hébergez désormais un tiers à titre onéreux, ce qui modifie le risque. Le locataire doit en principe s'assurer pour les risques locatifs ; certains assureurs proposent une extension du contrat du propriétaire couvrant l'occupant. Vérifiez par écrit qui couvre quoi, notamment la responsabilité civile et les biens du locataire.
Le loyer « raisonnable » et l'exonération d'impôt
Les trois conditions
L'article 35 bis du Code général des impôts exonère d'impôt sur le revenu les loyers d'une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, si trois conditions sont réunies (BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-40-20) :
- les pièces louées font partie de votre résidence principale et ne forment pas un logement indépendant (entrée séparée, cuisine et salle de bain privatives peuvent faire perdre l'exonération) ;
- elles constituent la résidence principale du locataire, ou la résidence temporaire d'un salarié saisonnier ; un étudiant est considéré comme résidant là où il passe l'année universitaire ;
- le loyer reste fixé dans des limites raisonnables.
Les plafonds 2026
L'administration publie chaque année des plafonds annuels de loyer par m² de surface habitable, charges non comprises. En dessous, le loyer est toujours considéré comme raisonnable.
| Année | Île-de-France | Autres régions |
|---|---|---|
| 2024 | 206 €/m²/an | 152 €/m²/an |
| 2025 | 213 €/m²/an | 157 €/m²/an |
| 2026 | 215 €/m²/an | 159 €/m²/an |
Pour une chambre de 12 m², cela donne en 2026 au plus 2 580 € par an hors charges en Île-de-France (215 € par mois) et 1 908 € par an ailleurs (159 € par mois). Ces plafonds sont indicatifs : la loi ne fixe pas de montant absolu, et un loyer supérieur peut encore être jugé raisonnable par comparaison avec les loyers locaux, mais il faudra le justifier en cas de contrôle.
Ce qu'il faut savoir sur 2027
Le texte actuel de l'article 35 bis vise les locations consenties jusqu'au 31 décembre 2026. Le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, ne contenait pas de prolongation dans sa version initiale ; l'Assemblée nationale a rejeté la partie recettes le 4 novembre 2026 et le texte part au Sénat. Sans nouvelle loi, les loyers perçus à partir de 2027 seraient imposables selon les règles de droit commun ci-dessous. Vérifiez la loi de finances pour 2027 une fois votée.
Autres conséquences de l'exonération
- Pas de déclaration de revenus pour les loyers exonérés, et donc pas de prélèvements sociaux.
- Pas de CFE (cotisation foncière des entreprises) pour la location d'une partie de l'habitation principale à prix raisonnable. Hors exonération, la CFE n'est de toute façon pas due si vos recettes ne dépassent pas 5 000 € par an.
- Taxe d'habitation : elle est supprimée sur les résidences principales depuis 2023. Ni vous ni votre locataire ne la payez au titre de ce logement. La taxe foncière reste à votre charge ; seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est récupérable, au prorata.
Au-delà du plafond : micro-BIC ou réel
Si une condition manque, la location est une location meublée non professionnelle (LMNP) imposée dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
- Micro-BIC : vous déclarez vos recettes sur la déclaration complémentaire n° 2042-C-PRO et l'administration applique un abattement de 50 %. Le régime s'applique jusqu'à 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026, largement au-dessus d'une chambre.
- Régime réel : vous déduisez les charges réelles au prorata de la surface louée (intérêts, taxe foncière, assurance, énergie) et amortissez le mobilier. Il suppose une comptabilité et une liasse fiscale. Pour une seule chambre, le gain est rarement à la hauteur des frais ; notre article sur le micro-BIC en location meublée détaille le choix.
- Prélèvements sociaux : 18,6 % sur le revenu imposable en LMNP depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, contre 17,2 % pour les revenus fonciers.
- Formalité : une activité de location meublée imposable se déclare sur le guichet unique des formalités des entreprises pour obtenir un numéro SIRET.
Exemple chiffré : exonération ou loyer de marché ?
Claire vit à Nantes. Elle loue une chambre meublée de 12 m² à un étudiant, avec accès à la cuisine et à la salle de bain. Sa tranche marginale d'imposition est de 30 %.
| Calcul annuel | Option A : loyer au plafond | Option B : loyer de 360 € + 40 € de charges |
|---|---|---|
| Loyer hors charges | 12 m² × 159 € = 1 908 € (159 €/mois) | 4 320 € |
| Charges facturées | 480 € | 480 € |
| Recettes totales | 2 388 € | 4 800 € |
| Régime | Exonération article 35 bis | Micro-BIC |
| Revenu imposable | 0 € | 4 800 € × 50 % = 2 400 € |
| Impôt sur le revenu (30 %) | 0 € | 720 € |
| Prélèvements sociaux (18,6 %) | 0 € | 446 € |
| Recettes nettes d'impôt | 2 388 € | 3 634 € |
Même imposée, l'option B rapporte environ 1 250 € de plus par an. Les plafonds d'exonération sont souvent bien inférieurs aux loyers pratiqués dans les grandes villes : l'exonération intéresse surtout ceux qui louent à prix modéré, par choix ou parce que la chambre est petite. Avec une tranche à 11 %, l'impôt de l'option B tomberait à 264 € et les prélèvements sociaux resteraient de 446 €. Les recettes de 4 800 € restent sous le seuil de 5 000 € : pas de CFE.
Il faut retirer de ces montants le coût réel de l'occupation (énergie, eau, internet, usure), que les 480 € de charges sont censés couvrir, et l'amortissement du mobilier de la chambre.
Équiper la chambre : la liste minimale
Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixe onze éléments obligatoires pour un logement meublé. Pour une chambre chez l'habitant, une partie se trouve dans la chambre, le reste dans les pièces partagées auxquelles le locataire doit avoir accès.
| Élément du décret | Où, pour une chambre chez l'habitant |
|---|---|
| Literie avec couette ou couverture | Chambre : lit, matelas, oreiller, couette |
| Dispositif d'occultation des fenêtres | Chambre : rideaux occultants ou volets |
| Étagères de rangement | Chambre : armoire ou penderie, étagères |
| Luminaires | Chambre : plafonnier et lampe de chevet ou de bureau |
| Table et sièges | Chambre (bureau et chaise) ou cuisine |
| Plaques de cuisson, four ou micro-ondes | Cuisine partagée |
| Réfrigérateur avec compartiment à -6 °C ou moins | Cuisine : réservez une étagère au locataire |
| Vaisselle et ustensiles de cuisine | Cuisine : un jeu dédié évite les conflits |
| Matériel d'entretien ménager | Parties communes |
Pour le détail de chaque obligation, consultez la liste des meubles obligatoires en location meublée. Ajoutez une serrure ou un verrou sur la porte de la chambre : rien ne l'impose, mais c'est souvent la première question des candidats.
Quel budget pour meubler une chambre ?
Le poste principal est la literie : un bon matelas réduit l'usure et les réclamations. Comptez à titre indicatif, en mobilier neuf d'entrée ou de milieu de gamme :
- lit, sommier et matelas 140 × 190 : 300 à 700 € ;
- armoire ou penderie fermée : 150 à 400 € ;
- bureau et chaise : 120 à 300 € ;
- rideaux occultants, luminaires, linge de lit : 100 à 250 € ;
- table de chevet, miroir, patères : 50 à 150 €.
Soit environ 700 à 1 800 € pour une chambre, hors électroménager de la cuisine, que vous avez déjà en principe. Notre checklist d'ameublement colocation détaille l'équipement d'une chambre privative et des parties communes, point par point. Si vous meublez tout un logement en même temps, les packs mobilier Les Compositeurs regroupent chambres, séjour et cuisine du studio au T6 ; vérifiez dans le détail du pack la présence de rideaux occultants et d'une penderie en chambre, et complétez si besoin. Dressez enfin l'inventaire du mobilier à annexer au bail.
Côté locataire : trouver une chambre chez l'habitant
Où chercher
- Les plateformes spécialisées dans la chambre chez l'habitant et la colocation, qui filtrent par ville, durée et budget.
- Les sites d'annonces généralistes, rubrique location ou colocation.
- Lokaviz, la plateforme de logement étudiant des Crous, qui publie aussi des offres de particuliers.
- Les services logement des universités et des écoles, et les associations de cohabitation intergénérationnelle.
Méfiez-vous des annonces qui demandent un virement avant la visite ou l'envoi de documents d'identité hors plateforme : ce sont les arnaques les plus courantes.
Ce qu'il faut vérifier
- Un bail écrit, avec le loyer, les charges (provision ou forfait), la durée et la liste des pièces partagées.
- L'inventaire du mobilier et l'état des lieux d'entrée.
- Le dépôt de garantie : 2 mois de loyer hors charges au maximum en bail meublé, aucun en bail mobilité.
- Les règles de vie : invités, horaires de cuisine, ménage des parties communes, animaux.
- Si l'hébergeur est locataire : l'accord écrit de son propriétaire.
Aides au logement
Le locataire peut demander une aide au logement à la CAF si la chambre est sa résidence principale, que le logement est décent et qu'un bail est signé, sous conditions de ressources. L'aide n'est pas versée si l'hébergeur est un ascendant ou un descendant du locataire.
Questions fréquentes
Quel est le loyer maximum pour louer une chambre sans payer d'impôt en 2026 ?
215 € par m² et par an hors charges en Île-de-France, 159 € ailleurs. Pour 10 m², cela fait 2 150 € ou 1 590 € par an. La chambre doit faire partie de votre résidence principale et être la résidence principale du locataire.
Faut-il déclarer les loyers d'une chambre chez l'habitant ?
Non s'ils sont exonérés. Oui sinon, sur la déclaration n° 2042-C-PRO, en location meublée non professionnelle, généralement au micro-BIC avec un abattement de 50 %.
L'exonération existera-t-elle encore en 2027 ?
Elle est prévue jusqu'au 31 décembre 2026. Sa prolongation dépend de la loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement en novembre 2026. Sans prolongation, les loyers de 2027 seraient imposables.
Peut-on louer une chambre de son logement en étant locataire ?
Oui, avec l'accord écrit du propriétaire sur la sous-location et sur le loyer, qui ne peut pas dépasser, au m², celui du bail principal.
Quelle durée de bail pour une chambre chez l'habitant ?
Un an reconductible en bail meublé, 9 mois pour un étudiant, ou 1 à 10 mois en bail mobilité pour une personne en formation, en stage ou en mission. Le locataire peut partir avec un mois de préavis.
Un propriétaire peut-il louer une chambre à la nuit ?
Oui, mais ce n'est plus une location chez l'habitant au sens fiscal : c'est une chambre d'hôtes (avec petit-déjeuner, déclaration en mairie) ou un meublé de tourisme, avec d'autres règles et une autre fiscalité.
Sources : Code général des impôts, article 35 bis ; BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20 (version du 19 août 2026, § 90 à 230) ; impots.gouv.fr (questions « Je souhaite louer une partie de ma résidence principale en location meublée » et « CFE et location meublée ») ; Service-Public.fr (fiches F32744, F2042, F36010, actualité A17975) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 8 et 25-3 et suivants) ; décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 ; Code de la construction et de l'habitation, articles L. 631-17 à L. 631-19 ; loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 ; loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 ; Assemblée nationale, dossier du projet de loi de finances pour 2027 (vote du 4 novembre 2026). Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.