Liste des meubles LMNP : l'obligatoire, le conseillé et ce qui rapporte

En LMNP, le mobilier sert trois objectifs à la fois : rendre le bail meublé incontestable, louer vite à un bon loyer, et alimenter l'amortissement si vous êtes au régime réel. Tous les meubles ne pèsent pas pareil dans ces trois objectifs. Cette liste classe les achats en trois niveaux : l'obligatoire, le conseillé et ce qui rapporte, avec des prix réels de novembre 2026.

Niveau 1 : l'obligatoire, fixé par le décret de 2015

Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose onze éléments minimum dans un logement loué meublé à titre de résidence principale : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à -6 °C ou moins, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien. Le détail et une checklist imprimable sont dans notre guide liste des meubles obligatoires en location meublée.

Ce socle n'est pas négociable : s'il manque à l'entrée du locataire, le bail peut être requalifié en location vide, et les loyers basculent alors dans les revenus fonciers, hors du régime LMNP. C'est la raison pour laquelle l'inventaire signé, annexé au bail, compte autant que les meubles eux-mêmes.

Le coût du socle obligatoire

À titre de repère, l'électroménager imposé par le décret représente environ 400 € TTC dans notre gamme : plaque à induction (39,99 €), micro-ondes 20 L (79,99 €) et réfrigérateur table top 107 L avec freezer 4 étoiles (279,90 €). Le reste du socle (lit, couette, rideaux, vaisselle, ustensiles, table, chaises, rangement, luminaires, entretien) se chiffre en quelques centaines d'euros pour un studio si l'on se limite strictement au minimum. Mais un logement meublé au strict minimum se loue mal.

Niveau 2 : le conseillé, ce que les locataires attendent

Ces éléments ne sont pas obligatoires, mais leur absence se voit dès la visite et se paie en jours de vacance :

• Un vrai couchage : sommier et matelas de 140 × 190 cm dans une chambre, protège-matelas, deux oreillers, parure de lit.
• Un rangement pour les vêtements : armoire, penderie ou portant, avec des cintres.
• Un canapé et une table basse dans le séjour ; convertible dans un studio.
• Un poste de travail : bureau ou table assez grande, chaise, lampe. Les étudiants et les télétravailleurs le cherchent.
• Le linge de maison : draps, serviettes, torchons. Un étudiant étranger ou un salarié en mission arrive souvent sans.
• Le petit électroménager : bouilloire, cafetière, aspirateur, sèche-cheveux.
• Le lave-linge, quand la place et les arrivées d'eau le permettent.
• Un détecteur de fumée : pas un meuble, mais une obligation du propriétaire en location meublée.

Niveau 3 : ce qui rapporte, les achats qui se voient dans le loyer

D'après l'ANIL (octobre 2026), un logement meublé se loue en moyenne environ 10 % plus cher qu'un logement vide comparable, et plus de 15 % dans les marchés les plus tendus. Ce supplément n'est pas automatique : il récompense un logement qui donne envie sur les photos et qui évite les questions à la visite. Les achats qui pèsent le plus :

• Un style cohérent : mobilier, rideaux, tapis, luminaires et cadres d'une même ligne. C'est ce qui distingue l'annonce dans la liste des résultats.
• Les luminaires d'ambiance : un lampadaire et une lampe de chevet changent une photo prise en fin de journée.
• Les textiles : rideaux, plaid, coussins, tapis. Peu chers, très visibles.
• Le miroir et les cadres : ils agrandissent visuellement un petit séjour.
• Le linge et la vaisselle en nombre pour une colocation, afin d'éviter les conflits entre colocataires.

Pour mesurer le retour sur investissement, comparez le prix de l'équipement au supplément de loyer qu'il permet : notre simulateur de budget mobilier calcule le nombre de mois de loyer nécessaires pour rembourser le pack.

La liste complète par pièce, dans un pack réel

Pour donner des repères concrets, voici ce que contient notre pack POP T2 (2 921,59 € TTC, 98 articles, hors électroménager et livraison) :

• Chambre : sommier tapissier et matelas 140 × 190, couette 220 × 240, deux oreillers, parure de lit en lin, rideaux occultants avec tringle, table de chevet coffre, suspension et ampoule.
• Séjour : canapé convertible, buffet deux portes, meuble TV, table basse, tapis, plaid, deux cadres, rideaux occultants avec tringle, suspension.
• Coin repas : table ronde de 100 cm et quatre chaises, suspension.
• Cuisine : service de vaisselle 18 pièces, ménagère 24 pièces, mugs, tasses, verres, pichet, casserole, poêle, faitout, couvercle, couteaux, ustensiles, passoire, saladier, plat, planche, égouttoir, poubelle, suspension.
• Salle de bain : rideau de douche, dérouleur, brosse WC, pot à brosses à dents, distributeur de savon.
• Buanderie et entretien : étendoir, table à repasser, cintres, seau et balai à franges, balai, pelle et balayette, kit de sécurité incendie.
• Entrée : boîte à clés, paillasson.

Chaque article peut être retiré ou remplacé avant la commande, et l'électroménager s'ajoute en option. La page de chaque pack propose un listing PDF pièce par pièce, utile pour l'inventaire du bail.

Combien prévoir selon la typologie ?

Prix TTC au 1er novembre 2026, hors électroménager et hors livraison. La livraison se choisit au panier : au pied de l'immeuble (100 €), dans la pièce (170 €), ou dans la pièce avec montage et évacuation des cartons (570 € à 1 090 € selon le montant). Le détail par poste est dans notre guide combien coûte de meubler un appartement pour le louer.

Le mobilier dans la fiscalité LMNP

• Micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % s'applique aux loyers d'une location meublée de longue durée, dans la limite de 77 700 € de recettes pour les revenus 2025 et 83 600 € pour les revenus 2026. Le prix du mobilier n'est alors pas déduit en plus.
• Régime réel : le mobilier est inscrit à l'actif et amorti, en linéaire, sur sa durée d'utilisation (l'usage retient 5 à 10 ans). Les dotations réduisent le bénéfice imposable, sans pouvoir créer de déficit ; l'excédent se reporte. Notre simulateur d'amortissement du mobilier LMNP établit le tableau année par année.
• TVA : la location meublée d'habitation est exonérée ; la TVA payée sur les meubles n'est pas récupérable, on raisonne en TTC.
• Une facture claire : un pack acheté en une fois donne une facture unique, détaillée par article, avec une date de mise en service nette. C'est ce que demande votre comptable.

Pour aller plus loin : amortissement du mobilier en LMNP, durée, calcul et exemple chiffré.

Les erreurs qui coûtent le plus cher

• Acheter au fil de l'eau : dix commandes, dix livraisons, dix factures, et souvent un oubli (couette, rideaux occultants, matériel d'entretien) découvert à l'état des lieux.
• Sous-dimensionner la vaisselle et les sièges dans une colocation : le décret parle de quantités adaptées aux occupants.
• Négliger les rideaux de la chambre : c'est l'obligation la plus souvent oubliée quand le logement n'a pas de volets.
• Choisir des meubles trop fragiles : un meuble remplacé au bout de deux ans coûte plus cher qu'un meuble correct amorti sur sept.
• Oublier l'inventaire : sans inventaire signé, impossible de prouver ce qui était fourni à l'entrée.

Questions fréquentes

Un lave-linge est-il obligatoire en LMNP ?

Non. Il n'est pas dans la liste du décret. Il reste un vrai argument de location, surtout pour une colocation ou un logement familial.

Peut-on louer meublé un logement déjà en partie équipé ?

Oui. Il suffit que l'ensemble, existant et ajouté, couvre la liste du décret. Avec un pack, retirez ce que le logement possède déjà : cuisine équipée, placards, électroménager.

Faut-il le même mobilier dans chaque chambre d'une colocation ?

Ce n'est pas une obligation, mais c'est la bonne pratique : des chambres équivalentes justifient des loyers équivalents et limitent les discussions entre colocataires. Nos packs T3 à T6 équipent chaque chambre à l'identique.

Sources : décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ANIL (étude sur la location meublée de longue durée, octobre 2026), Service-Public.fr (fiche F32744), impots.gouv.fr (FAQ LMNP, mars 2026), BOFiP BOI-BIC-AMT-20-10. Prix Les Compositeurs au 1er novembre 2026. Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un expert-comptable.