Comment la taxe foncière est calculée
La taxe foncière sur les propriétés bâties se calcule en quatre étapes, d'après la situation du bien au 1er janvier :
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Base d'imposition = 50 % de la valeur locative cadastrale (VLC). L'abattement de moitié couvre forfaitairement gestion, assurance, amortissement et entretien.
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Cotisations = base × taux, pour chaque collectivité : commune (qui intègre l'ancien taux départemental depuis 2021), intercommunalité, et le cas échéant syndicat, taxe spéciale d'équipement (TSE) et taxe GEMAPI.
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TEOM = même base × taux de la TEOM, si votre commune finance la collecte des déchets par cette taxe.
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Frais de gestion de l'État, ajoutés à chaque cotisation (3 %, 8 % ou 9 % selon la ligne).
Le total n'est pas réclamé s'il est inférieur à 12 €. La VLC elle-même est fixée par l'administration : surface pondérée, catégorie du logement, éléments de confort et coefficients d'entretien et de situation, sur la base du marché locatif de 1970, puis revalorisée chaque année.
Où trouver votre valeur locative et vos taux
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Sur votre avis de taxe foncière : la ligne « base » de chaque colonne correspond déjà à la moitié de la VLC. Multipliez-la par deux, ou saisissez-la directement dans le champ « base ». Les taux de l'année figurent sur la ligne « taux ».
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Dans votre espace particulier sur impots.gouv.fr : rubrique « Biens immobiliers » (« Gérer mes biens immobiliers »), vous consultez les caractéristiques de chaque local, dont sa catégorie, et vos avis des années précédentes.
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Taux d'une commune où vous projetez d'acheter : le fichier REI (recensement des éléments d'imposition) publié chaque année sur data.gouv.fr donne, commune par commune, les taux de foncier bâti, de TEOM, de TSE et de GEMAPI. La carte « Impôts locaux : visualisez les données près de chez vous » d'economie.gouv.fr est plus simple à consulter.
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Pour un achat : demandez au vendeur son dernier avis. C'est le seul moyen fiable de connaître la VLC du lot, car l'administration ne publie pas de tarif au m² par commune.
Frais de gestion et TEOM : les lignes à ne pas oublier
| Ligne de l'avis |
Frais de gestion ajoutés |
À savoir |
| Commune, intercommunalité, GEMAPI |
3 % |
Le taux communal inclut l'ancienne part départementale depuis 2021 |
| TEOM |
8 % (3 % les cinq premières années d'une part incitative) |
Récupérable sur le locataire avec les charges |
| Syndicat de communes |
8 % |
Absente dans beaucoup de communes |
| Taxe spéciale d'équipement (TSE) |
9 % |
Finance un établissement public foncier |
La TEOM est la seule ligne que le bailleur peut refacturer à son locataire, au titre des charges récupérables. La taxe foncière elle-même reste à sa charge. En location meublée au régime réel, elle fait partie des charges déductibles ; en micro-BIC, elle est couverte par l'abattement forfaitaire. Notre comparateur micro-BIC ou réel en tient compte.
Exemple chiffré : un T2 loué meublé
Un T2 a une VLC 2026 de 4 200 €, soit une base de 2 100 €. Taux de la commune : 45 % ; intercommunalité : 1,50 % ; TSE : 0,30 % ; GEMAPI : 0,20 % ; TEOM : 10 %.
| Ligne |
Calcul |
Cotisation |
Frais |
| Commune |
2 100 × 45 % |
945,00 € |
28,35 € |
| Intercommunalité |
2 100 × 1,50 % |
31,50 € |
0,95 € |
| GEMAPI |
2 100 × 0,20 % |
4,20 € |
0,13 € |
| TSE |
2 100 × 0,30 % |
6,30 € |
0,57 € |
| TEOM |
2 100 × 10 % |
210,00 € |
16,80 € |
| Total |
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1 197,00 € |
46,79 € |
Montant à payer : environ 1 244 €, dont 227 € de TEOM récupérables sur le locataire. La taxe foncière nette pour le bailleur est donc de 1 017 €. Avec un loyer de 650 € par mois hors charges, elle représente 13 % des loyers de l'année : à intégrer dans votre calcul de rentabilité LMNP.
Pourquoi la taxe foncière augmente
Deux leviers jouent chaque année. D'abord la revalorisation forfaitaire des valeurs locatives, indexée sur l'inflation harmonisée (IPCH) de novembre. Ensuite les taux, que chaque collectivité peut relever. En 2026, selon la DGFiP, 85,8 % des communes ont maintenu leur taux.
| Année |
Revalorisation des valeurs locatives |
| 2022 |
+3,4 % |
| 2023 |
+7,1 % |
| 2024 |
+3,9 % |
| 2025 |
+1,7 % |
| 2026 |
+0,8 % (coefficient 1,008) |
Éléments de confort. Fin 2025, la DGFiP prévoyait d'ajouter d'office eau courante, WC, chauffage ou douche aux logements qui en sont dépourvus dans ses fichiers (7,4 millions de logements, +63 € en moyenne). L'opération a été suspendue en novembre 2025. Elle a été reprise sous une autre forme : seules les communes volontaires, qui devaient donner leur accord avant fin septembre 2026, verront ces rehaussements appliqués aux bases de 2027. Les propriétaires dont la cotisation augmente d'au moins 50 € doivent recevoir un courrier fin 2026.
2027. La revalorisation de 2027 dépendra de l'IPCH de novembre 2026, publié mi-décembre. Les prévisions de l'Insee la situaient autour de 2,9 % en septembre 2026 : à confirmer.
Exonérations et réductions
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Construction neuve : exonération temporaire de deux ans, à demander dans les 90 jours suivant l'achèvement. Pour les logements, la commune peut, pour sa part, la limiter à 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base.
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Travaux d'économies d'énergie : exonération de trois ans, totale ou partielle, si la collectivité l'a votée.
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Plus de 75 ans, titulaires de l'ASPA ou de l'AAH : exonération de la résidence principale sous conditions de revenus. Pour 2026, le revenu fiscal de référence 2025 ne doit pas dépasser 12 793 € pour une part (métropole), plus 3 416 € par demi-part.
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65 à 75 ans : dégrèvement de 100 € sur la résidence principale, avec les mêmes plafonds.
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Plafonnement : la part de taxe foncière de la résidence principale qui dépasse 50 % des revenus est dégrevée, si le revenu fiscal de référence 2025 ne dépasse pas 30 083 € pour une part.
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Logement locatif vacant : dégrèvement possible si la vacance dure au moins trois mois, est indépendante de votre volonté et touche une partie louable séparément. Il faut le demander avant le 31 décembre de l'année suivante.
La TEOM n'est pas couverte par les exonérations liées à l'âge.
Questions fréquentes
Quand payer la taxe foncière 2026 ?
Avant le 15 octobre 2026 par chèque ou virement (si le montant est inférieur à 300 €), ou avant le 20 octobre 2026 à minuit en ligne. Les avis étaient disponibles le 27 août pour les non-mensualisés.
Qui paie en cas de vente en cours d'année ?
Le propriétaire au 1er janvier reçoit l'avis pour toute l'année. L'acte de vente prévoit en général un remboursement au prorata par l'acquéreur : c'est un accord entre les parties, pas une règle fiscale.
Ma résidence secondaire paie-t-elle aussi la taxe d'habitation ?
Oui, en plus de la taxe foncière. Le simulateur de taxe d'habitation sur résidence secondaire calcule ce second impôt, majoration comprise.
Sources et limites
Le résultat est une estimation. Il suppose que vous saisissez la VLC ou la base exacte de votre bien et les taux 2026 de votre commune. Il ne gère ni les exonérations, ni les locaux professionnels, ni le lissage des locaux révisés. L'avis officiel arrondit chaque cotisation et chaque ligne de frais à l'euro : un écart de 1 à 2 € est normal. Le calculateur ne propose pas d'estimation à partir de la seule surface : la VLC dépend aussi de la catégorie du logement, de ses éléments de confort et d'un tarif communal non publié, et l'administration indique qu'on ne peut pas l'estimer soi-même.
Sources : impots.gouv.fr (« Comment est calculée ma taxe foncière ? Pourquoi a-t-elle augmenté en 2026 ? », algorithme de calcul de l'avis de taxes foncières), economie.gouv.fr (« Taxe foncière : mode de calcul et réductions », 18/08/2026), Code général des impôts (articles 1380, 1383, 1388, 1389, 1390, 1391, 1391 B, 1417, 1518 bis, 1641 et 1657), BOFiP BOI-BAREME-000006 du 30 juin 2026, décret n° 87-713 du 26 août 1987 (charges récupérables), DGFiP (taux 2026 des communes), Fondation IFRAP et Sénat (question n° 1237S, réponse du 22/07/2026) sur les éléments de confort. Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.
