Simulateur de prêt pour investissement locatif

Comment le calcul est fait

Le montant financé additionne le prix, les frais de notaire, les travaux, le mobilier et les frais de garantie et de dossier, moins votre apport. Les revenus à saisir sont les revenus nets mensuels avant impôt de tous les emprunteurs ; les crédits en cours sont toutes les mensualités, quel que soit leur objet.

• Mensualité hors assurance = capital × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), avec i = taux annuel ÷ 12 et n = durée en mois.
• Assurance mensuelle = capital × taux d'assurance annuel ÷ 12 (calcul sur capital initial, le plus courant).
• Coût total du crédit = intérêts + assurance sur toute la durée + frais de garantie et de dossier.
• Taux d'endettement après projet = (crédits en cours + nouvelle mensualité) ÷ (revenus nets + 70 % du loyer hors charges).
• Mensualité maximale = 35 % × (revenus nets + 70 % du loyer) − crédits en cours.
• Capacité d'emprunt = mensualité maximale ÷ (i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ) + taux d'assurance ÷ 12). C'est le capital dont la mensualité, assurance comprise, atteint exactement 35 %.
• Cash-flow = loyer − mensualité totale − charges non récupérables − taxe foncière ÷ 12, avant impôt.

Exemple chiffré : un T2 meublé

Un couple gagne 4 500 € nets par mois et rembourse déjà 1 100 € pour sa résidence principale. Il vise un T2 à 180 000 €, avec 13 500 € de frais de notaire et 5 000 € de mobilier, et apporte 18 500 €.

• Montant financé : 180 000 € sur 25 ans à 3,57 %, assurance 0,30 %.
• Mensualité : 907,89 € + 45,00 € d'assurance = 952,89 €.
• Intérêts sur 25 ans : 92 368,23 € ; assurance : 13 500 €.
• Endettement avant : 1 100 ÷ 4 500 = 24,4 %.
• Après : (1 100 + 952,89) ÷ (4 500 + 0,70 × 850) = 40,3 %, au-dessus de 35 %.
• Capacité : 0,35 × 5 095 − 1 100 = 683,25 € par mois, soit 129 064 € empruntables.
• Cash-flow avec 70 € de charges et 1 000 € de taxe foncière : −256,23 € par mois.

Le projet doit être revu : prix plus bas ou apport plus élevé. Le détail d'un second exemple, un studio, figure dans notre guide du prêt immobilier pour investissement locatif.

Inclure le mobilier dans le montant financé

En location meublée, le mobilier et l'électroménager peuvent être financés avec le bien, au taux du prêt immobilier et sur la même durée. La banque n'y est pas obligée. Celles qui l'acceptent demandent un devis détaillé, pièce par pièce, joint à la demande de prêt avant l'émission de l'offre.

Les Compositeurs vous fournissent ce devis détaillé pour votre banque, à partir d'un pack mobilier LMNP adapté à la surface. Pour un projet sur mesure, utilisez la demande de devis.

Inclure 3 000 € de mobilier dans un prêt de 20 ans à 3,54 % ajoute environ 17,46 € à la mensualité hors assurance. Un crédit à la consommation de 3 000 € sur 3 ans coûterait une mensualité bien plus forte et pèserait davantage dans le taux d'endettement.

Cas particuliers et erreurs fréquentes

• Location saisonnière : certaines banques retiennent moins de 70 % des recettes, ou exigent un historique. Baissez la pondération pour tester.
• Locataire de votre résidence principale : votre loyer n'entre pas dans le taux d'effort HCSF, mais la banque regarde le reste à vivre.
• Assurance sur capital restant dû : le coût réel est plus bas que celui affiché, qui suppose une assurance sur capital initial.
• Loyer surestimé : prenez un loyer constaté sur des biens comparables, et vérifiez l'encadrement des loyers dans votre commune.
• Cash-flow sans fiscalité : le résultat est avant impôt. Au régime réel LMNP, intérêts, assurance et amortissements réduisent souvent l'impôt à zéro les premières années ; au micro-BIC, rien n'est déductible au-delà de l'abattement de 50 %. Le comparateur micro-BIC ou réel chiffre l'écart.

Pour l'étape suivante, mesurez la rentabilité nette avec le simulateur de rentabilité LMNP.

Questions fréquentes

Pourquoi 70 % des loyers ?

Le HCSF impose une décote sur les loyers futurs sans en fixer le niveau. 70 % est la pratique la plus répandue ; certaines banques retiennent 80 %.

Le résultat engage-t-il la banque ?

Non. Chaque banque applique sa propre décote, son taux, son assurance et son analyse du reste à vivre. Le simulateur indique si le projet entre dans les règles communes.

Les frais de notaire peuvent-ils être financés ?

Oui, techniquement, mais la plupart des banques demandent que l'apport couvre au moins les frais de notaire et de garantie. Mettez 0 en apport pour tester un financement à 110 %, en sachant qu'il est réservé aux dossiers très solides.

Que se passe-t-il si les taux baissent après la signature ?

Le taux fixe reste celui du contrat. Une renégociation ou un rachat de crédit est possible ; ces opérations sont hors du champ des règles du HCSF, mais entraînent des frais.

Puis-je emprunter au-delà de 35 % ?

Seulement dans la marge de dérogation, très limitée pour l'investissement locatif. Ne bâtissez pas un premier projet sur cette hypothèse.

Sources et limites

Règles : décision D-HCSF-2021-7 modifiée et FAQ du HCSF (economie.gouv.fr), réunion du HCSF du 15 septembre 2026. Taux : Observatoire Crédit Logement/CSA, octobre 2026. Usure : Banque de France, 4e trimestre 2026.

Le simulateur suppose un prêt amortissable à taux fixe, sans différé, avec une assurance sur capital initial. Il ne calcule pas le TAEG exact, le reste à vivre ni l'impôt. Les taux changent chaque mois : vérifiez la date de la dernière mise à jour. Ces informations ne remplacent pas l'avis d'un professionnel.